Check giá "( Tân Phú ) Vườn Lài 4 Tầng – DT 4,2×18 ( 76m2 ) – Giá Chỉ 7,x Tỷ Hẻm"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà 4 tầng diện tích đất 4,2x18m (76m²), tổng diện tích sàn khoảng 280-300m² (ước tính 70-75m²/sàn x 4 tầng). Giá bán 7,82 tỷ tương đương giá đất và xây dựng khoảng 102,89 triệu/m² đất, hoặc khoảng 26 triệu/m² sàn xây dựng (7,82 tỷ / 300m² sàn).

So sánh với chi phí xây mới hiện nay tại Tân Phú khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện cao cấp có thể lên 10 triệu/m², tổng chi phí xây dựng mới 4 tầng ~3 tỷ đồng. Như vậy, phần còn lại ~4,8 tỷ tương đương giá trị đất và vị trí.

Giá đất tại khu vực Phú Thọ Hòa hiện giao dịch khoảng 80-100 triệu/m² cho đất hẻm xe hơi, tùy vị trí. Vì vậy, mức giá này có phần cao hơn mức trung bình từ 10-20%, cần kiểm tra thêm quy hoạch hẻm và khả năng tăng giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi lớn, thuận tiện cho xe ra vào – điểm cộng hiếm với nhà hẻm nhỏ tại Tân Phú.
• Nhà xây 4 tầng, kết cấu chắc chắn, nội thất cao cấp, 4 phòng ngủ và 4 WC phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
• Vị trí gần Lê Thúc Hoạch, thuận tiện di chuyển, gần siêu thị Nhật EON – tiện ích đầy đủ.
• Sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn, công chứng nhanh, giảm rủi ro pháp lý cho người mua.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Nhà phù hợp nhất để ở thực vì kết cấu hiện đại, tiện nghi cao cấp, hẻm xe hơi thuận tiện cho gia đình có xe ô tô. Ngoài ra, có thể cho thuê lại dài hạn với mức giá cao do vị trí tốt và nhà mới.

Đầu tư xây lại không tối ưu do nhà mới xây 4 tầng còn rất mới, chi phí xây dựng lại không tiết kiệm được nhiều. Kho xưởng không phù hợp khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra lại quy hoạch hẻm, đảm bảo hẻm không bị thu hẹp hay quy hoạch mở rộng làm ảnh hưởng quyền sử dụng.
• Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có đúng như mô tả, tránh chi phí phát sinh sửa chữa sau mua.
• Xem xét phong thủy hẻm và hướng nhà để tránh các yếu tố bất lợi lâu dài.
• Đề nghị xem sổ hồng thật và xác minh không có tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
• Do hẻm xe hơi, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm để tránh bất tiện sử dụng sau này.

Kết luận: Mức giá 7,82 tỷ cho căn nhà 4 tầng diện tích 76m² hẻm xe hơi tại Tân Phú là cao hơn mặt bằng chung khoảng 10-15%. Tuy nhiên, với lợi thế vị trí, pháp lý rõ ràng và nội thất cao cấp, căn nhà vẫn có giá trị tốt để mua nếu người mua có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê cao cấp lâu dài.

Nếu muốn thương lượng, người mua có thể dùng các điểm sau để ép giá: tiềm năng tăng giá đất tại hẻm xe hơi còn hạn chế do hẻm dài, cần kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, và so sánh với các căn nhà 3 tầng giá thấp hơn. Ngoài ra, việc nhà xây 4 tầng mới vẫn còn dư địa nâng cấp hoặc sửa chữa nhỏ cũng có thể làm điểm giảm giá.