Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 46m², xây 1 tầng với diện tích sử dụng thực tế 80m² cho thấy có phần xây dựng lửng hoặc tận dụng gác lửng để tăng diện tích sử dụng. Giá chào 4,25 tỷ tương đương khoảng 92,4 triệu/m² đất hoặc 53 triệu/m² sử dụng (4,25 tỷ / 80m²). So với mặt bằng chung khu Tân Bình, đặc biệt khu vực Nguyễn Sỹ Sách gần chợ Tân Trụ, mức giá này khá cao so với nhà 1 tầng, dù nhà mới và full nội thất.
Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với diện tích 80m² sàn thì chi phí xây mới khoảng 480-560 triệu. Trừ đi chi phí xây dựng, phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí. Khu vực này có hẻm xe hơi 3m, mặt tiền 4m, hẻm nhỏ hạn chế xe lớn, ảnh hưởng phần nào đến giá trị sử dụng và tiện nghi.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao, gần như ngang với các căn nhà 2-3 tầng cùng khu vực có vị trí tương tự. Với nhà 1 tầng, người mua nên cân nhắc kỹ hoặc có thể thương lượng để giảm giá ít nhất 10-15% do hạn chế chiều cao và diện tích sử dụng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đối diện chợ Tân Trụ, khu dân trí cao và sầm uất, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng.
- Hẻm xe hơi 3m, vẫn có thể đi lại thoải mái, không quá nhỏ như nhiều hẻm khác trong khu vực.
- Nhà mới, nội thất cao cấp, có phòng ngủ dưới trệt phù hợp gia đình có người lớn tuổi.
- Diện tích đất 46m² khá vừa phải, chiều ngang 4m phù hợp xây dựng kiểu nhà phố hiện đại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với gia đình cần không gian phòng ngủ dưới trệt cho người lớn tuổi. Ngoài ra, vị trí gần chợ phù hợp làm văn phòng nhỏ hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ ngắn hạn. Tuy nhiên, do chỉ 1 tầng, nếu đầu tư xây mới nên cân nhắc xây 3-4 tầng để tối đa hóa giá trị cho thuê hoặc bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Phúc Chu) | Đối thủ 2 (Trần Thái Tông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 46 | 50 | 44 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 (1 tầng + gác lửng) | 90 (2 tầng) | 85 (2 tầng) |
| Số tầng | 1 | 2 | 2 |
| Hẻm | 3m, xe hơi | 3,5m, xe hơi | 4m, xe hơi |
| Giá chào (tỷ) | 4,25 | 4,8 | 4,5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 92,4 | 96 | 102 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có thực sự đồng bộ và bền bỉ, tránh trường hợp nội thất rẻ tiền được trang bị để đánh giá giá cao.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt phần gác lửng, xem có đảm bảo an toàn, chống thấm và chịu lực tốt.
- Xác minh quy hoạch hẻm, đảm bảo hẻm 3m hiện hữu không bị thu hẹp hoặc giải tỏa trong tương lai.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, vì nhà 1 tầng dễ bị hạn chế ánh sáng và thông gió nếu thiết kế không hợp lý.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh (chợ, trường học, bệnh viện) để đánh giá chính xác giá trị sử dụng lâu dài.
