Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 65 m² và diện tích sử dụng tổng cộng 195 m² (3 tầng x 65 m²), giá bán 2,3 tỷ đồng tương ứng khoảng 35,38 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà ngõ trong khu vực Quận Hải Châu, Đà Nẵng, nơi mà giá nhà phố hẻm xe hơi thường dao động từ 25-30 triệu/m² cho nhà cũ.
Tuy nhiên, căn nhà có 3 tầng xây kiên cố, gồm 6 phòng trọ cao cấp có gác lửng, vệ sinh riêng biệt từng phòng, đang cho thuê với thu nhập khoảng 17 triệu/tháng. Tính dòng tiền cho thuê đạt khoảng 9,6%/năm, đây là mức sinh lời khá hấp dẫn so với các nhà đầu tư bất động sản cho thuê trong khu vực.
Pháp lý “giấy tờ viết tay” là điểm rất đáng lưu ý, làm tăng rủi ro về quyền sở hữu, chuyển nhượng. Chi phí xây dựng mới căn nhà 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn (tổng khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng), do đó nếu tính riêng giá trị xây dựng và thu nhập cho thuê, mức giá 2,3 tỷ chưa hẳn quá cao nhưng cần kiểm tra kỹ pháp lý.
Kết luận: Giá bán có phần bị đẩy lên cao do dòng tiền cho thuê tốt, nhưng rủi ro pháp lý giấy tờ viết tay khiến giá trị thực bị kéo xuống đáng kể. Người mua cần hết sức thận trọng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong kiệt ô tô, thông thẳng ra Nguyễn Hoàng – vị trí thuận tiện giao thông, không bị ngõ cụt.
- 3 tầng xây kiên cố, tường áp gạch men 80% – giữ vệ sinh và độ bền tốt hơn nhà cũ thông thường.
- Có 6 phòng trọ riêng biệt, vệ sinh riêng, phù hợp cho thuê dài hạn với giá cao.
- Dòng tiền cho thuê 9,6%/năm là điểm rất tích cực, ít nhà ngõ trong khu vực có mức sinh lời này.
Điểm “độc bản”: Nhà kết hợp ở và kinh doanh phòng trọ cao cấp trong khu vực trung tâm quận Hải Châu, hẻm ô tô thông thẳng đường lớn, tạo tiềm năng ổn định dòng tiền.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để vừa ở vừa cho thuê phòng trọ hoặc thuê nguyên căn cho người nước ngoài, nhân viên văn phòng. Dòng tiền cho thuê hiện tại rất tốt, giữ ổn định và tăng theo thời gian. Ngoài ra, do nằm trong khu vực trung tâm, nếu có thể xử lý pháp lý rõ ràng, nhà cũng có thể đầu tư sửa chữa nâng cấp để tăng giá hoặc xây lại thành căn hộ dịch vụ cho thuê cao cấp hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kiệt Nguyễn Hoàng) | Đối thủ 2 (Ngõ Hoàng Diệu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 65 | 70 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 195 (3 tầng) | 180 (3 tầng) | 150 (2 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 2,3 | 2,0 | 1,7 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 35,38 | 33,3 | 34,0 |
| Pháp lý | Giấy viết tay | Giấy tờ chính chủ | Giấy tờ chính chủ |
| Loại hình | Nhà hẻm ô tô, 6 phòng trọ | Nhà hẻm xe máy, 4 phòng | Nhà hẻm xe máy, 3 phòng |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 17 | 12 | 10 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Rất cần kiểm tra kỹ giấy tờ viết tay, có thể gặp rủi ro tranh chấp hoặc không được cấp sổ đỏ chính thức.
- Kết cấu nhà: Nhà xây 3 tầng kiên cố, nhưng cần kiểm tra kỹ về kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước và thấm dột sau nhiều năm sử dụng.
- Hẻm ô tô: Hẻm xe hơi nhưng cần xác định chiều rộng chính xác, khả năng quay đầu xe và quy hoạch mở rộng hẻm (nếu có).
- Tiềm năng tăng giá: Khu vực trung tâm quận Hải Châu giá đất ổn định, nhưng cần xác minh quy hoạch khu vực để tránh bị giới hạn xây dựng hoặc giải tỏa.
