Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt phố 3 tầng trên đường Đặng Văn Ngữ, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, diện tích đất 75.5 m², diện tích sử dụng 218 m², mặt tiền 5 m, chiều dài sâu 15.1 m, hướng Đông, đã hoàn thiện cơ bản. Giá bán 10,95 tỷ đồng tương đương khoảng 145 triệu đồng/m² sử dụng hoặc khoảng 145 triệu/m² đất (giá/m² trong dữ liệu).
So sánh với mức giá thị trường nhà mặt tiền kinh doanh tại khu vực Cẩm Lệ và trung tâm Đà Nẵng hiện nay, mức giá 145 triệu/m² đất là khá cao. Trung bình các nhà mặt tiền tương tự trên các tuyến đường kinh doanh chính tại Cẩm Lệ đang dao động từ 90-120 triệu/m² đất, tùy vị trí và kết cấu.
Nhà 3 tầng, hoàn thiện cơ bản, chưa hoàn công là điểm trừ lớn. Chi phí hoàn công có thể mất thêm vài trăm triệu đồng, đồng thời nhà chưa hoàn công tiềm ẩn rủi ro pháp lý khi mua bán hoặc cấp phép sửa chữa nâng tầng sau này.
Nếu tính chi phí xây mới hiện nay (khoảng 6.5 triệu/m² sàn hoàn thiện), nhà 3 tầng với diện tích sàn ~218 m² tương đương chi phí xây dựng khoảng 1.4 tỷ đồng. Do đó, phần lớn giá trị tài sản đến từ vị trí và đất. Tuy nhiên, giá đất đang bị đẩy cao hơn mặt bằng chung khu vực từ 20-50%, cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 5 m, chiều dài sâu 15.1 m tạo mặt bằng kinh doanh dài, thuận tiện cho showroom, spa, văn phòng.
– Vị trí ngay gần Chợ Cẩm Lệ, một khu vực kinh doanh sầm uất, tiềm năng dòng tiền cho thuê ổn định (đang cho thuê) là điểm cộng lớn.
– Hướng Đông phù hợp đón sáng tự nhiên buổi sáng, giảm nóng buổi chiều phù hợp với văn phòng, kinh doanh.
– Tuy nhiên, nhà chưa hoàn công và hiện trạng nhà cũ có thể hạn chế khả năng sửa chữa, nâng cấp trong tương lai.
– Đường Đặng Văn Ngữ là trục chính kinh doanh, nhưng không phải là tuyến đường đẹp nhất hoặc mặt tiền rộng nhất tại Cẩm Lệ, nên giá bị đẩy cao cần kiểm chứng thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để tiếp tục khai thác cho thuê dòng tiền ổn định với khách thuê là showroom, spa, văn phòng, cửa hàng kinh doanh.
– Nếu mua để ở hoặc xây lại, cần tính toán thêm chi phí hoàn công và cải tạo, hoặc phá dỡ xây mới.
– Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt phố và diện tích không lớn.
– Đầu tư xây lại có thể tận dụng được vị trí, tuy nhiên chi phí xây dựng và thủ tục hoàn công cũng là rào cản.
– Tổng thể thích hợp nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp cần mặt bằng kinh doanh liền kề trung tâm Cẩm Lệ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Cẩm Lệ) |
Đối thủ 2 (Đường Tôn Đức Thắng, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75.5 | 80 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 218 | 200 | 210 |
| Giá bán (tỷ) | 10.95 | 9.5 | 11.2 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 145 | 118.7 | 160 |
| Hướng nhà | Đông | Nam | Tây |
| Tình trạng pháp lý | Đã có sổ, chưa hoàn công | Đã hoàn công | Đã hoàn công |
| Kết cấu | 3 tầng, hoàn thiện cơ bản | 2 tầng, hoàn thiện | 3 tầng, hoàn thiện |
| Vị trí | Gần Chợ Cẩm Lệ, đường kinh doanh | Trục chính, gần trường học | Đường lớn, nhiều tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý liên quan đến việc chưa hoàn công, có thể gây khó khăn khi xin cấp phép sửa chữa, xây dựng hoặc sang tên.
- Thẩm định hiện trạng nhà, đánh giá chất lượng kết cấu, hệ thống điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, không có quy hoạch treo hoặc dự án lớn ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.
- Đánh giá môi trường kinh doanh: tiếng ồn, giao thông, chỗ để xe, quay đầu xe cho khách hàng.
- Kiểm tra hợp đồng cho thuê hiện tại nếu có, để tránh rủi ro tranh chấp hoặc mất nguồn thu nhập tạm thời.
Nhận xét về giá: Giá chào 10,95 tỷ cho nhà mặt tiền 3 tầng với diện tích đất 75.5 m² trên đường Đặng Văn Ngữ là cao hơn khoảng 20-25% so với mặt bằng chung khu vực tương đương. Điểm trừ lớn là nhà chưa hoàn công, chưa hoàn thiện cao cấp, nghĩa là người mua sẽ phải bỏ thêm chi phí và thời gian để hoàn thiện hợp pháp và nâng cấp. Vì vậy, người mua nên làm việc kỹ để thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ hoàn công trước khi giao dịch.
Nếu là người mua cần mặt bằng kinh doanh ngay, dòng tiền cho thuê ổn định và chấp nhận đầu tư hoàn công, có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Ngược lại, người mua có nhu cầu ở hoặc xây mới thì nên cân nhắc kỹ hoặc tìm lựa chọn khác có pháp lý hoàn chỉnh và giá mềm hơn.
