Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ studio diện tích 40m² tại Đường Bờ Quan 14, Phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, cho thuê với giá 5,5 triệu đồng/tháng tương đương 137.500 đồng/m²/tháng. Đối với căn hộ mini, dịch vụ tại khu vực Ngũ Hành Sơn, mức giá thuê trung bình dao động từ 4 – 6 triệu đồng/tháng cho diện tích tương tự, tùy vào vị trí và nội thất.
Hợp đồng đặt cọc 1 tháng, nội thất đầy đủ và có ban công thoáng mát là điểm cộng, phù hợp với người thuê có nhu cầu ở lâu dài hoặc làm việc tại khu vực.
Giá này nằm trong khoảng thị trường nhưng hơi cao so với các căn studio mini không full nội thất hoặc không có ban công tại khu vực. Nếu so với căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn thì mức giá này hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại Đường Bờ Quan 14 – khu vực yên tĩnh, phù hợp với người cần không gian sống thanh bình.
- Căn hộ có ban công thoáng mát, tạo cảm giác rộng rãi và thoáng đãng hơn so với nhiều căn studio khác chỉ có cửa sổ nhỏ.
- Full nội thất, người thuê không phải đầu tư thêm đồ dùng, tiết kiệm chi phí ban đầu.
- Thanh toán 1 cọc 1, tạo thuận lợi cho người thuê không muốn đặt cọc nhiều tiền.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất cho:
- Ở thực tế: Người độc thân, nhân viên văn phòng hoặc sinh viên cần chỗ ở tiện nghi, an ninh, gần trung tâm Ngũ Hành Sơn.
- Cho thuê dòng tiền: Chủ nhà có thể tiếp tục cho thuê dài hạn với mức giá hiện tại hoặc điều chỉnh linh hoạt theo thị trường.
Không phù hợp để xây dựng lại hoặc làm kho xưởng do diện tích nhỏ và loại hình căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 42 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 5,5 | 4,8 | 6,0 |
| Nội thất | Full nội thất, ban công | Đầy đủ nhưng không có ban công | Full nội thất, có ban công |
| Pháp lý | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng thuê rõ ràng | Hợp đồng thuê rõ ràng |
| Vị trí | Khu vực yên tĩnh, gần Minh Mạng | Khu dân cư đông đúc | Gần trường học, tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và các điều khoản thanh toán, tránh tranh chấp sau này.
- Xem xét tình trạng thực tế nội thất, đảm bảo đầy đủ và hoạt động tốt (điện, nước, điều hòa).
- Kiểm tra an ninh khu vực và môi trường xung quanh để đảm bảo yên tĩnh như quảng cáo.
- Xác nhận rõ ràng về thời gian thuê tối thiểu và các chi phí phát sinh (điện, nước, dịch vụ quản lý).
Nhận xét cuối cùng: Mức giá 5,5 triệu/tháng cho căn studio 40m² full nội thất, có ban công tại khu vực yên tĩnh Ngũ Hành Sơn là hợp lý và không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, người thuê nên kiểm tra kỹ nội thất và hợp đồng để tránh rủi ro phát sinh. Nếu có thể thương lượng giảm nhẹ hoặc thêm tiện ích đi kèm thì có thể chốt nhanh do tính thanh khoản tốt.
