Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng mới xây trên đất 63m², diện tích sử dụng 252m², giá chào bán 6 tỷ đồng, tương đương 95,24 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với mặt bằng giá nhà phố tại khu vực Tam Phú, Thành phố Thủ Đức, mức giá trung bình hiện nay dao động từ 80-100 triệu/m² đối với nhà mới xây và hoàn thiện cơ bản trong hẻm xe hơi rộng. Do đó, giá 95 triệu/m² là khá sát với mức thị trường, không hề rẻ nhưng cũng chưa quá “ngáo giá”.
Tuy nhiên cần lưu ý đây là nhà nằm trong hẻm xe hơi (không mặt tiền đường lớn), diện tích đất chỉ 63m², mặt tiền 4.7-5m hơi nhỏ so với chiều dài 14m, nhà có dạng nở hậu nhẹ. Giá đất trung tâm quận Thủ Đức hiện vào khoảng 60-70 triệu/m² đất thổ cư, tính riêng đất đã chiếm khoảng 3,8 – 4,4 tỷ.
Phần xây dựng 4 tầng hoàn thiện cơ bản (giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m²) tối thiểu khoảng 1,5 – 1,7 tỷ. Tổng chi phí hợp lý từ 5,3 – 6,1 tỷ đồng.
Nhận xét: Giá đề xuất 6 tỷ là sát giá thị trường, không hẳn rẻ nhưng cũng không hẳn quá cao. Người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và hiện trạng nhà để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới 4 tầng, thiết kế hiện đại với 4 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh khép kín, sân thượng trước sau, phù hợp gia đình đông người.
- Hướng Đông Bắc mát mẻ, có giếng trời giúp thông thoáng, không gian sống tốt.
- Hẻm xe hơi rộng, có sân trước để ô tô, điều hiếm thấy trong các con hẻm ở khu vực Tam Phú – đây là điểm cộng lớn.
- Vị trí trung tâm, gần chợ Tam Hà, Bệnh viện Thủ Đức, trường học, kết nối nhanh Phạm Văn Đồng thuận tiện di chuyển.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng, hẻm sạch cao ráo, không bị ngập nước, không lỗi phong thủy (theo mô tả).
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình đông người, cần không gian rộng rãi, tiện nghi, yên tĩnh trong hẻm nhưng vẫn có sân để xe hơi.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 2, Tam Phú) |
Đối thủ 2 (Đường số 3, Tam Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 63 | 60 | 65 |
| Diện tích sàn (m²) | 252 (4 tầng) | 240 (4 tầng) | 260 (4 tầng) |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, có sân ô tô | Hẻm xe máy, không có sân | Hẻm xe hơi nhỏ, sân để xe hơi ngoài đường |
| Giá chào (tỷ) | 6,0 | 5,5 | 6,3 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 95,24 | 91,7 | 96,15 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng thi công, hoàn thiện nội thất (mặc dù tặng full nội thất nhưng chưa rõ chất lượng và thương hiệu).
- Đối với nhà trong hẻm xe hơi, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, chiều rộng và tính pháp lý của hẻm.
- Xác minh lại giấy tờ pháp lý, sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp, lộ giới hay quy hoạch treo trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ hệ thống thoát nước, chống thấm, đặc biệt khu vực sân trước để xe hơi.
- Xác định rõ phần nở hậu có bị giới hạn xây dựng hay không, để tránh tranh chấp hoặc xây dựng không phép.
