Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là Shophouse lô góc 2 mặt tiền đường Hóa Sơn 10, Quận Hải Châu, Đà Nẵng với diện tích 204m² (20m dài x 10m ngang), xây 3 tầng, nội thất cao cấp, có thang máy và điều hòa âm trần. Giá thuê 60 triệu/tháng, tương đương khoảng 294.000đ/m²/tháng (60 triệu / 204 m²), mức giá này khá cao so với mặt bằng thuê mặt phố tại Hải Châu nói chung.
So sánh với giá thuê mặt bằng hoặc shophouse tương tự khu vực trung tâm Hải Châu, giá thuê thường dao động từ 150.000 – 250.000đ/m²/tháng cho loại nhà 2-3 tầng có mặt tiền tốt. Giá 60 triệu/tháng này vượt khoảng 15-30% so với giá thị trường phổ biến, đặc biệt khi xét đến diện tích lớn và tổng số tầng chỉ 3.
Tuy nhiên, điểm cộng lớn là vị trí lô góc 2 mặt tiền đường rộng 7.5m, có thang máy và nội thất hiện đại, rất phù hợp kinh doanh hoặc làm văn phòng cao cấp. Nếu so sánh chi phí xây mới shophouse 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² thì giá thuê này tương ứng vẫn hợp lý nếu khai thác hiệu quả.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức cao, người thuê cần cân nhắc kỹ khả năng sinh lời từ hoạt động kinh doanh hoặc thuê lại, tránh trường hợp giá thuê vượt quá khả năng khai thác thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí lô góc 2 mặt tiền đường Hóa Sơn 10, tạo lợi thế hiếm có về tầm nhìn và khả năng tiếp cận khách hàng từ 2 hướng.
- Đường rộng 7.5m, thuận tiện cho giao thông, vận chuyển, đặc biệt cho các mô hình kinh doanh như cafe, showroom, văn phòng.
- Thiết kế nhà thông suốt, có thang máy và điều hòa âm trần – nâng cao trải nghiệm khách thuê và khách hàng.
- Nội thất cao cấp, đồng bộ, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn shophouse này phù hợp nhất để:
- Kinh doanh thương mại cao cấp, cafe, showroom hoặc văn phòng công ty. Vị trí và thiết kế đáp ứng nhu cầu khách hàng chất lượng cao.
- Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền đẹp và đường rộng.
- Đầu tư xây mới không cần thiết do nhà mới, hiện đại.
- Ở thực không hợp lý do diện tích và thiết kế thiên về kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Shophouse Hùng Vương) | Đối thủ 2 (Mặt bằng Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 204 (20×10) | 180 (15×12) | 150 (10×15) |
| Số tầng | 3, có thang máy | 3, không có thang máy | 2 tầng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 60 | 45 | 30 |
| Đường rộng (m) | 7.5 | 6 | 5 |
| Vị trí | Lô góc 2 mặt tiền | 1 mặt tiền | 1 mặt tiền, hẻm sau |
| Nội thất | Cao cấp, đầy đủ | Trung bình | Đơn giản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê có điều khoản bảo trì, sửa chữa thang máy và điều hòa để tránh chi phí phát sinh.
- Xác nhận quy hoạch khu vực, tránh trường hợp có kế hoạch nâng cấp hạ tầng làm ảnh hưởng hoạt động kinh doanh.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy đảm bảo tiêu chuẩn cho loại hình kinh doanh.
- Kiểm tra việc cấp phép sử dụng thang máy và các giấy tờ liên quan.
- Đánh giá mức độ tiếng ồn, giao thông xung quanh ảnh hưởng đến mô hình kinh doanh dự kiến.
