Thẩm định giá trị thực:
Đất thuê có diện tích 550m², mặt tiền rộng khoảng 20m, chiều dài 27m, thuộc khu vực đường Doãn Khuê, quận Hải Châu – trung tâm Đà Nẵng. Đây là vị trí đắc địa gần Siêu thị Lotte, thuận tiện kinh doanh đa dạng ngành nghề.
Giá thuê 80 triệu/tháng tương đương khoảng 145.000đ/m²/tháng. So với thị trường đất thuê mặt tiền tại Hải Châu, mức giá này ở tầm cao, bởi đất mặt tiền trung tâm thường dao động từ 80.000 – 130.000đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Tuy nhiên, đây là đất góc 2 mặt tiền, nền đã có sẵn, phù hợp kinh doanh đa ngành, nên giá cao hơn cũng là dễ hiểu.
Nhận xét về giá: Mức giá này có phần nhỉnh hơn trung bình thị trường khoảng 15-20%. Người thuê cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng để đảm bảo hiệu quả kinh doanh đủ bù đắp chi phí cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền đường Doãn Khuê – Hòa Cường Bắc, thuận tiện cho việc mở văn phòng, showroom, cửa hàng tiện lợi hoặc showroom ô tô, xe máy do dễ dàng tiếp cận và quan sát.
- Diện tích lớn 550m² với mặt tiền rộng hơn 20m tạo điều kiện xây dựng hoặc đặt biển quảng cáo cực kỳ nổi bật.
- Đất thổ cư 1 phần, đã có nền sẵn, không cần đầu tư san lấp hay xây dựng hạ tầng ban đầu nhiều, giảm thời gian và chi phí chuẩn bị.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích như trên, kịch bản tối ưu là thuê để kinh doanh dài hạn hoặc làm kho bãi phân phối hàng hóa, showroom xe cộ, hoặc trung tâm dịch vụ vận tải. Nếu thuê để làm kho xưởng hoặc cơ sở sản xuất nhẹ cũng khả thi, tuy nhiên cần kiểm tra quy định về ngành nghề kinh doanh trên đất thổ cư.
Khả năng đầu tư xây dựng tạm thời các kết cấu nhẹ để cho thuê lại hoặc kinh doanh sự kiện cũng có thể xem xét.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Doãn Khuê) | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 550 | 400 | 600 |
| Mặt tiền (m) | 20 (góc 2 mặt tiền) | 15 (1 mặt tiền) | 18 (góc 1 mặt tiền) |
| Giá thuê/tháng (VNĐ) | 80 triệu | 45 triệu | 70 triệu |
| Giá thuê/m²/tháng (VNĐ) | 145.000 | 112.500 | 116.667 |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất thổ cư 1 phần | Đã có sổ, đất thổ cư | Đã có sổ, đất thổ cư |
| Tiện ích | Gần Siêu thị Lotte, khu kinh doanh sầm uất | Gần chợ, khu dân cư đông đúc | Gần trung tâm hành chính, khu văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ đỏ, đặc biệt phần “thổ cư 1 phần” nghĩa là có thể đất chưa hoàn toàn thổ cư, cần xác minh chi tiết mục đích sử dụng và hạn chế xây dựng.
- Xác định rõ giới hạn đất thuê, ranh giới khu đất, tránh tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nền đất đã san lấp, tránh rủi ro sụt lún hoặc ngập úng khi mưa lớn.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế về xây dựng, kinh doanh.
- Xem xét điều kiện giao thông, đảm bảo thuận tiện xe cộ ra vào, tránh hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe.
Kết luận: Mức giá thuê 80 triệu/tháng với diện tích và vị trí đất như trên là mức giá cao hơn trung bình thị trường khoảng 15-20%. Nếu mục tiêu thuê để kinh doanh lâu dài tại vị trí đắc địa, đất góc 2 mặt tiền thì có thể xem xét xuống tiền, tuy nhiên cần tận dụng hết lợi thế vị trí để đảm bảo hiệu quả tài chính.
Ngược lại, nếu mục đích thuê chỉ ngắn hạn hoặc kinh doanh không đòi hỏi mặt tiền lớn thì nên thương lượng giảm giá do giá thuê đang ở mức khá nhỉnh so với các khu vực lân cận.
