Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 43m², xây 5 tầng với tổng diện tích sử dụng 160m², giá chào bán 5,89 tỷ đồng tương đương khoảng 136,98 triệu/m² sử dụng. Vị trí nhà nằm trên đường Phạm Văn Bạch, P.15, Q.Tân Bình, gần sân bay Tân Sơn Nhất và nhà ga T3 – khu vực có giá đất cao và tiềm năng phát triển tốt.
So sánh với giá đất khu vực trung tâm Tân Bình và đoạn gần sân bay, mức giá đất thô giao động khoảng 120-140 triệu/m² tùy mặt tiền và hẻm. Nhà xây mới 5 tầng kiên cố, hoàn công đầy đủ, nếu tính chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng khoảng 1 tỷ đồng (160m² x 6,5 triệu). Giá đất thuần khoảng 4-4,5 tỷ đồng. Do đó, giá bán 5,89 tỷ là mức giá cao hơn giá thị trường từ 20-30%, có phần bị định giá nhỉnh do lợi thế vị trí và nhà xây mới.
Nhà nở hậu và diện tích đất nhỏ (3.5m mặt tiền, hẻm nhỏ) làm giảm tính thanh khoản và khai thác, đồng thời diện tích đất hạn chế cũng làm hạn chế khả năng xây dựng mở rộng hoặc chia nhỏ. Đây là điểm cần lưu ý khi đánh giá giá trị.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí cực kỳ thuận lợi gần sân bay Tân Sơn Nhất và nhà ga T3, thuận tiện di chuyển và tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai gần.
– Nhà xây kiên cố 5 tầng, mới hoàn công, phù hợp cả để ở và cho thuê dòng cao cấp.
– Khu dân trí cao, tiện ích đầy đủ, an ninh tốt.
– Nhà nở hậu tạo không gian thêm phía sau, tuy nhiên mặt tiền chỉ 3.5m và hẻm nhỏ khiến việc di chuyển xe hơi khó khăn, giảm điểm cộng so với các căn mặt tiền lớn khác.
– Diện tích sử dụng lớn 160m² trên diện tích đất nhỏ 43m² là lợi thế khai thác không gian theo chiều cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho khách cần ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn vì:
– Vị trí gần sân bay và nhà ga T3 rất phù hợp cho khách đi công tác thường xuyên hoặc khách thuê cao cấp.
– Diện tích sử dụng đủ lớn cho gia đình đa thế hệ hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê.
– Không phù hợp để làm kho xưởng hay xây lại quy mô lớn do diện tích đất nhỏ, hẻm hạn chế.
– Nhà mới xây kiên cố, tiết kiệm chi phí sửa chữa, phù hợp khách mua ở hoặc cho thuê ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Văn Thụ) | Đối thủ 2 (Đường Bạch Đằng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Gần sân bay, hẻm nhỏ 3.5m | Mặt tiền đường lớn, cách sân bay 700m | Hẻm 5m, cách sân bay 1km |
| Diện tích đất (m²) | 43 | 50 | 45 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 160 (5 tầng) | 140 (4 tầng) | 150 (4 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5.89 | 6.5 | 5.7 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 136.98 | ~160 | ~114 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | 5 tầng mới, kiên cố | 4 tầng mới | 4 tầng, nhà cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ hoàn công và pháp lý để đảm bảo không còn tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về kết cấu, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm do nhà xây 5 tầng cao, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra chiều rộng hẻm và khả năng quay đầu xe, giao thông ra vào có thuận tiện không, đặc biệt nếu mua để cho thuê.
- Kiểm tra phong thủy nhà nở hậu và hướng nhà có phù hợp với người mua.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành nhà 5 tầng trong dài hạn.
Nhận xét về giá: Giá 5,89 tỷ cho căn nhà diện tích sử dụng 160m² tại vị trí sát sân bay Tân Sơn Nhất là mức cao, nhỉnh hơn khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực, do đó người mua cần cân nhắc kỹ. Nếu khách rất ưu tiên vị trí và nhà mới hoàn công có thể chốt nhanh, tuy nhiên nên dùng các điểm hẻm nhỏ, diện tích đất hạn chế để thương lượng giảm giá khoảng 5-10%.
