Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Tản Viên, phường Phước Hòa, Nha Trang có diện tích đất 145m² với chiều ngang 8m, diện tích sử dụng thực tế khoảng 220m² (1 trệt 1 lầu). Giá bán 15,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 106,9 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với thị trường nhà mặt tiền cùng khu vực Nha Trang.
So với các căn nhà mặt phố khu vực Phước Hòa – trung tâm Nha Trang, mức giá phổ biến dao động từ 70-90 triệu/m² tuỳ vào vị trí và kết cấu. Nhà này có diện tích sử dụng lớn, nội thất đầy đủ, mặt tiền rộng 8m, tuy nhiên nhà đã xây dựng 1 trệt 1 lầu nên giá xây dựng mới hoàn thiện theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m²) tính ra chỉ khoảng 1,3 – 1,5 tỷ đồng cho phần xây dựng mới, còn lại phần giá đất chiếm phần lớn.
Đánh giá tổng thể: Giá 15,5 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá trị thực của tài sản do vị trí đẹp và tiềm năng kinh doanh mặt tiền đường lớn. Người mua cần cân nhắc kỹ việc thương lượng để hạ giá, vì nếu mua cao sẽ khó thu hồi vốn nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Tản Viên – tuyến đường chính, khu bàn cờ, thuận tiện kinh doanh buôn bán.
- Diện tích đất rộng 145m², mặt tiền 8m hiếm có, tạo lợi thế về mặt thương mại và thiết kế.
- Hướng Tây Nam phù hợp với khí hậu Nha Trang, sáng chiều đón nắng nhẹ, không quá gắt.
- Nhà có 3 phòng ngủ, 2 toilet, nội thất đầy đủ, phù hợp ở hoặc cho thuê cao cấp.
- Vị trí yên tĩnh, khu dân trí cao nhưng vẫn thuận tiện di chuyển trung tâm thành phố.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Nhà rộng rãi, vị trí trung tâm phù hợp gia đình cần không gian và tiện ích.
- Kinh doanh, cho thuê văn phòng hoặc mặt bằng thương mại: Mặt tiền rộng, đường lớn dễ thu hút khách hàng.
- Đầu tư xây mới: Với diện tích đất 145m², có thể xây lên 3-4 tầng để gia tăng diện tích sử dụng, tối ưu lợi nhuận cho thuê hoặc bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Lý Tự Trọng) | Đối thủ 2 (đường Phan Chu Trinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 145 | 120 | 150 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 220 | 180 | 200 |
| Giá bán (tỷ) | 15,5 | 12,8 | 14,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 106,9 | 71,1 | 71 |
| Hướng | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Tầng | 1 trệt 1 lầu | 2 tầng | 1 trệt 2 lầu |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và kết cấu nhà, vì nhà 1 trệt 1 lầu có thể đã sử dụng lâu, cần xác định có hư hỏng, thấm dột hay không.
- Xác minh quy hoạch đường Tản Viên và khu vực xung quanh có dự án mở rộng hay thay đổi gì không để tránh bị ảnh hưởng trong tương lai.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng có rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ tính pháp lý về mật độ xây dựng, có thể xây thêm tầng để tăng giá trị tài sản.
- Kiểm tra hướng Tây Nam có phù hợp với phong thủy người mua hay không, tránh lỗi khí hậu nắng nóng quá mức buổi chiều.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và giao thông trên đường Tản Viên, đảm bảo thuận tiện kinh doanh hoặc sinh hoạt.
