Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 160 m², diện tích sử dụng 350 m² trên 3 tầng, với chiều ngang 8 m và chiều dài 20 m, xây móng băng chắc chắn có thể nâng lên 5-6 tầng. Giá bán được chào ở mức 15 tỷ đồng, tương đương khoảng 93,75 triệu/m² diện tích sử dụng.
Tại khu vực Quận Đống Đa, đặc biệt là mặt phố có chiều ngang 8 m, giá đất và nhà phố thường dao động từ 80-120 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và trạng thái nhà. Nhà hiện đang bàn giao thô, chưa hoàn thiện nội thất, nên chi phí xây dựng hoàn thiện ước tính 6-7 triệu/m². Nếu chủ đầu tư muốn nâng tầng lên 5-6 tầng, tổng diện tích sàn có thể đạt 600-700 m², tức giá thực tế trên m² đất sẽ giảm đáng kể sau khi xây dựng thêm.
So sánh với chi phí xây dựng mới (6-7 triệu/m² x 350 m² = 2,1 – 2,45 tỷ), giá đất và nhà hiện tại tương đương khoảng 12,5 – 13 tỷ, tức giá bán 15 tỷ đã bao gồm phần giá trị nhà cũ và vị trí mặt phố. Giá này có thể đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá trị thực do chưa hoàn thiện và nhà chưa tận dụng tối đa được chiều cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có vị trí mặt phố, mặt tiền rộng 8 m, chiều dài 20 m rất hiếm so với các căn lân cận thường chỉ 5-6 m ngang.
- Hướng Tây phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh và ở, tuy có thể cần lưu ý nắng chiều.
- Móng băng 2 phương chắc chắn hỗ trợ nâng tầng lên 5-6 tầng – tiềm năng gia tăng giá trị rất lớn.
- Đang kinh doanh quán café đông khách, chứng minh tiềm năng khai thác thương mại.
- Có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý sạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để phát triển mô hình căn hộ cho thuê (5-6 tầng) kết hợp kinh doanh tầng trệt, tận dụng vị trí mặt phố đông đúc. Chủ đầu tư có thể vừa cho thuê kinh doanh tầng 1 vừa cho thuê các tầng trên hoặc ở thực, tạo dòng tiền ổn định. Ngoài ra, nếu có tiềm lực tài chính, xây dựng lại căn nhà hoàn chỉnh sẽ tối ưu hóa lợi nhuận dài hạn do vị trí đắc địa.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Xã Đàn) | Đối thủ 2 (Phố Thái Hà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 160 | 90 | 110 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 350 | 200 | 250 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 15 | 10,5 | 12,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 93,75 | 52,5 | 51,2 |
| Số tầng hiện tại | 3 (có thể lên 5-6) | 4 | 4 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Mặt phố, lô góc, 2 MT | Mặt phố nhỏ | Mặt phố |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ móng băng và kết cấu hiện tại trước khi quyết định xây thêm tầng để tránh chi phí phát sinh.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt khả năng xây dựng vượt tầng và hạn chế chiều cao khu vực.
- Kiểm tra lưu lượng giao thông và tiếng ồn do vị trí mặt phố có thể ảnh hưởng đến việc ở thực.
- Xác minh giấy tờ pháp lý chi tiết, tránh tranh chấp về hai mặt tiền.
- Đánh giá chi phí hoàn thiện nội thất và cải tạo theo mục đích sử dụng.
Kết luận: Mức giá 15 tỷ cho căn nhà mặt phố, lô góc, 2 mặt tiền với diện tích lớn và khả năng xây dựng lên tầng cao là tương đối hợp lý nhưng hơi cao so với mặt bằng chung khu vực. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 10-15% dựa trên việc nhà hiện mới bàn giao thô, chưa hoàn thiện và tiềm năng xây dựng thêm tầng chưa được tận dụng tối đa.
Nếu có kế hoạch đầu tư dài hạn và khai thác tối đa mô hình căn hộ cho thuê, căn nhà này vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ móng và quy hoạch để tránh phát sinh chi phí.
