Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích 72m² (4x18m), 1 tầng, 1 phòng ngủ, 1 WC, nhà trống, đường hẻm cách mặt tiền chính 15m, thuộc Phường Tăng Nhơn Phú B, TP. Thủ Đức (quận 9 cũ). Giá thuê 6,5 triệu đồng/tháng tương đương ~90.300đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn tương tự khu vực này (dao động từ 7 – 9 triệu/tháng cho căn 1PN, vị trí mặt tiền hoặc hẻm lớn), mức giá 6,5 triệu này có phần thấp hơn 10-20%. Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm nhỏ, cách mặt tiền 15m, cấu trúc nhà 1 tầng, diện tích vừa phải, không có nội thất nên mức giá này là hợp lý, thậm chí có thể xem là tốt trong bối cảnh hiện nay.
Giá thuê 6,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi giá quá cao so với thị trường hẻm khu vực Tăng Nhơn Phú B.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nở hậu tạo cảm giác không gian bên trong rộng rãi hơn so với diện tích ngang 4m.
- Hướng Đông Bắc phù hợp với nhiều gia đình theo phong thủy, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Hẻm nhỏ nhưng chỉ cách mặt tiền 15m, thuận tiện di chuyển, không quá sâu trong hẻm.
- Nhà trống, dễ dàng chuyển vào ở ngay hoặc tùy chỉnh nội thất theo ý muốn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền dài hạn. Do diện tích vừa phải, 1 phòng ngủ, nhà 1 tầng nên không thích hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây dựng lại quy mô lớn. Nhà trong hẻm nhỏ, nên không thuận tiện cho kinh doanh mặt bằng hoặc cho thuê văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tăng Nhơn Phú) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Việt) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 72 m² (4×18) | 80 m² (5×16) | 70 m² (4×17.5) |
| Số phòng ngủ | 1 | 2 | 1 |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, cách mặt tiền 15m | Hẻm lớn, cách mặt tiền 5m | Mặt tiền đường phụ |
| Giá thuê | 6,5 triệu/tháng | 8 triệu/tháng | 7 triệu/tháng |
| Tình trạng | Nhà trống, 1 tầng | Nhà mới, 2 tầng | Nhà trống, 1 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đã có sổ nhưng cần kiểm tra xem có tranh chấp hoặc quy hoạch treo hay không.
- Do nhà 1 tầng cũ, cần khảo sát kết cấu, nền móng, tránh thấm dột hoặc xuống cấp.
- Hẻm nhỏ, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, đậu xe trong hẻm có thuận tiện không.
- Nhà nở hậu nhưng chiều ngang nhỏ, nên kiểm tra không gian ánh sáng và thông gió.
- Kỹ thuật cấp thoát nước, điện hiện trạng có đảm bảo không.
