Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng cho thuê là 200m², giá thuê 15 triệu/tháng tương đương 75.000đ/m²/tháng. Mức giá này thuộc tầm trung-cao trong khu vực Bình Tân với đặc điểm đường hẻm 12m (khá rộng) nhưng cụ thể vị trí kho nằm trong hẻm xe tải nhỏ ra vào, cách mặt tiền 10m. So sánh với thị trường cho thuê kho xưởng khu vực Bình Tân, các kho diện tích tương tự, mặt tiền hoặc hẻm xe tải lớn có giá khoảng 70.000 – 90.000đ/m²/tháng. Với diện tích 200m² và có phòng ở lại, giá 15 triệu là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao.
Kho còn mới, 1 trệt, ngang 10m, dài 20m, phù hợp làm kho, xưởng may hoặc văn phòng công ty nhỏ. Nếu tính chi phí xây dựng mới một kho xưởng tương tự thì rất cao (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), nên thuê kho hiện hữu là lựa chọn tiết kiệm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền hẻm 12m, khá thuận tiện cho xe tải nhỏ ra vào, cách mặt tiền đường Tân Kỳ Tân Quý chỉ 10m, rất dễ tìm và thuận tiện giao nhận hàng.
– Có phòng ở lại hỗ trợ nhân viên hoặc bảo vệ, tăng tiện ích so với nhiều kho không có phòng ở.
– Vị trí gần Bình Long, thuận lợi kinh doanh tự do, dễ dàng kết nối với các tuyến đường lớn khác trong Bình Tân.
– Kết cấu kho 1 trệt, không gian thông thoáng, phù hợp nhiều loại hình sản xuất, kho bãi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho này phù hợp nhất để thuê làm xưởng sản xuất nhỏ (may mặc, gia công), hoặc làm kho chứa hàng cho công ty vừa và nhỏ. Với phòng ở lại, có thể dùng cho bảo vệ hoặc nhân viên trực.
Nếu khách cần văn phòng kết hợp kho, đây cũng là lựa chọn tối ưu. Không phù hợp làm kho xưởng quy mô lớn do hẻm xe tải nhỏ, hoặc làm nhà ở lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bình Long) |
Đối thủ 2 (Đường Tân Kỳ Tân Quý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 200 | 180 | 220 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 13.5 | 16 |
| Đường trước nhà | Hẻm 12m, xe tải nhỏ | Hẻm 10m, xe tải lớn | Mặt tiền đường 8m |
| Phòng ở lại | Có 1 phòng | Không có | Không có |
| Vị trí | Cách mặt tiền 10m | Cách mặt tiền 20m | Mặt tiền đường |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu kho, hệ thống chống thấm dột, đảm bảo kho đủ an toàn cho hàng hóa.
- Xem xét hẻm có đủ rộng cho xe tải ra vào thường xuyên, tránh tình trạng quay đầu xe khó khăn gây mất thời gian vận chuyển.
- Kiểm tra giấy phép sử dụng đất và mục đích cho thuê kho xưởng, tránh rủi ro về pháp lý.
- Đánh giá tình trạng phòng ở lại: điện nước, vệ sinh để đảm bảo tiện ích.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh các dự án có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh kho xưởng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng với diện tích và vị trí như trên là hợp lý, không bị đẩy giá cao quá mức. Tuy nhiên, để thương lượng tốt hơn có thể dựa vào hạn chế hẻm chỉ phù hợp xe tải nhỏ, không có mặt tiền trực tiếp, và cần kiểm tra kỹ tiện ích phòng ở lại. Nếu không cần phòng ở, có thể đề nghị giảm giá 5-10%.