Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 126 m² với 70 m² đất ở đô thị đã có sổ đỏ rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, đường trước đất rộng 10m ô tô ra vào thuận tiện. Giá chào bán 1,18 tỷ tương đương khoảng 9,37 triệu/m². Đây là mức giá phổ biến ở khu vực Hòa Long, TP. Bà Rịa, đặc biệt gần nút giao cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, thuận tiện di chuyển về Long Thành, TP.HCM và Vũng Tàu.
Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích đất ở đô thị chỉ 70 m², còn lại 56 m² có thể là đất nông nghiệp hoặc đất thổ vườn, làm hạn chế khả năng xây dựng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng nhanh chóng. Đây là yếu tố khiến giá đất không thể quá cao.
So sánh với mặt bằng giá đất thổ cư khu vực trung tâm xã Hòa Long, mức giá từ 8-10 triệu/m² đất thổ cư đã có sổ là hợp lý, nhưng bất động sản có 2m lối thoát hiểm phía sau là điểm cộng về phòng cháy chữa cháy và thoáng mát.
Nhận xét về giá: Giá 1,18 tỷ cho 126 m² là hợp lý nhưng chưa có chiết khấu. Người mua có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% do phần đất không phải toàn bộ đất ở và cần kiểm tra kỹ pháp lý phần đất còn lại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường rộng 10m xe ô tô ra vào thoải mái, khác biệt với nhiều lô đất hẻm nhỏ quanh vùng.
- Vị trí gần chợ, trường học, ủy ban phường, thuận tiện sinh hoạt và phát triển lâu dài.
- Cách nút giao cao tốc chỉ vài phút, tiện lợi cho di chuyển đi TP.HCM và Vũng Tàu, tăng khả năng tăng giá trong tương lai.
- Phía sau có 2m lối thoát hiểm, tăng tính an toàn và không gian thoáng đãng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư xây nhà trọ cho thuê do vị trí thuận tiện và hạ tầng hoàn chỉnh. Với diện tích và mặt tiền 7m, có thể xây nhà phố 1 trệt 2 lầu hoặc biệt thự mini tùy nhu cầu. Nếu đầu tư lâu dài, đất tại khu vực xã Hòa Long có tiềm năng tăng giá nhờ phát triển giao thông và đô thị hóa.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí dân cư đông và đường giao thông không hướng cho xe tải lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Lộc, Hòa Long) | Đối thủ 2 (Đường Thống Nhất, Hòa Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 126 m² (70 m² đất ở) | 120 m² (100% đất ở) | 130 m² (80% đất ở) |
| Giá chào bán | 1,18 tỷ (~9,37 triệu/m²) | 1,3 tỷ (~10,8 triệu/m²) | 1,1 tỷ (~8,5 triệu/m²) |
| Đường trước đất | 10 m, ô tô vào tận nơi | 6 m, ô tô nhỏ | 8 m, xe tải nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất thổ cư 70 m² | Đã có sổ, đất thổ cư toàn bộ | Đã có sổ, đất thổ cư 80% |
| Tiềm năng tăng giá | Gần nút cao tốc, hạ tầng hoàn chỉnh | Trung tâm xã, hạ tầng tốt | Gần trường học, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý phần diện tích 56 m² không phải đất ở, xem có thể chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.
- Xem kỹ bản đồ quy hoạch chi tiết, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc nằm trong khu vực quy hoạch công trình công cộng.
- Kiểm tra hiện trạng đường 10m có đúng như quảng cáo, tránh trường hợp bị thu hẹp hoặc lấn chiếm.
- Quan sát thực tế lối thoát hiểm phía sau 2m đảm bảo không bị bịt kín hoặc tranh chấp.
- Thẩm định khả năng kết nối hạ tầng điện, nước và thoát nước mưa thực tế.
