Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng trên diện tích đất 24 m², vị trí tại đường Bùi Quang Là, P.12, Q.Gò Vấp, có giá 3,15 tỷ đồng tương đương khoảng 131,25 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Gò Vấp, nhất là trên diện tích nhỏ và nhà cũ.
Về kết cấu, nhà 2 tầng cũ, chưa rõ tình trạng kết cấu hiện tại nhưng nếu xây mới theo giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì chi phí xây lại sẽ rơi vào khoảng 300-350 triệu cho tổng diện tích sàn khoảng 40-45 m² (tính cả 2 tầng). Như vậy, phần lớn giá trị đang nằm ở vị trí và pháp lý.
Về đất, 24 m² khá nhỏ, giới hạn khả năng mở rộng và xây dựng. Mật độ xây dựng tối đa có thể khoảng 100% sàn, tức không thể xây cao tầng nhiều hoặc mở rộng diện tích sàn quá nhiều.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị định giá cao hơn 20-30% so với các căn tương tự trong khu vực, đặc biệt khi nhà còn cũ và diện tích nhỏ. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh trả giá vội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi vào tận nhà là ưu điểm lớn trong khu vực nhiều hẻm nhỏ, thuận tiện cho việc di chuyển và đỗ xe.
– Nhà có 2 phòng ngủ, 2 WC và ban công rộng thoáng, phù hợp cho gia đình nhỏ.
– Pháp lý đầy đủ, đã có sổ và hoàn công, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
– Vị trí gần E Mart, thuận tiện di chuyển về Phú Nhuận, Tân Bình, tăng khả năng khai thác cho thuê hoặc sinh hoạt.
Điểm độc bản nhất là hẻm xe hơi và pháp lý rõ ràng trên một diện tích khá nhỏ, ít tài sản nào có sẵn ưu thế này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm nhà cũ, diện tích nhỏ, vị trí hẻm xe hơi thuận tiện, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Dành cho gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn an cư tại Gò Vấp với hạ tầng đầy đủ.
- Đầu tư xây lại: Nếu chủ nhà chịu đàm phán giá xuống còn khoảng 2,7-2,9 tỷ thì mua để xây mới 3-4 tầng sẽ tăng giá trị đáng kể.
- Cho thuê dòng tiền: Khả năng cho thuê căn hộ nhỏ hoặc phòng trọ khá tốt do gần khu vực trung tâm và tiện ích.
Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ, vị trí trong hẻm và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Địa chỉ | Đường Bùi Quang Là, P.12, Q.Gò Vấp | Đường Lê Đức Thọ, P.17, Q.Gò Vấp | Đường Nguyễn Văn Lượng, P.10, Q.Gò Vấp |
| Diện tích đất (m²) | 24 | 30 | 28 |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Giá (tỷ) | 3,15 | 2,8 | 3,0 |
| Giá/m² đất (triệu) | 131,25 | 93,3 | 107,1 |
| Hẻm | Hẻm xe hơi vào tận nhà | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ, chưa hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ: khả năng thấm dột, móng, kết cấu chịu lực, điện nước.
- Đo thực tế diện tích và xác nhận ranh đất với sổ đỏ.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, xem có kế hoạch mở rộng đường hoặc thay đổi quy hoạch hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo hẻm xe hơi không bị tắc nghẽn.
- Kiểm tra các chi phí phát sinh khi xây dựng lại (phí phá dỡ, giấy phép, thuế…).
