Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất 74m², mặt tiền rộng 7,4m (đoạn mô tả ban đầu có mâu thuẫn giữa 7,4m và 12m, nên lấy số chính xác 7,4m ngang x 10m dài). Giá chào bán 4,1 tỷ tương đương ~55,4 triệu/m² đất.
– Đây là shophouse thuộc khu đô thị Charm City, có sổ hồng sở hữu lâu dài, pháp lý rõ ràng, nên giá đất không bị rủi ro.
– Shophouse đã hoàn thiện cơ bản, có mặt tiền rộng, vỉa hè 6m thuận tiện kinh doanh, mặt tiền rộng là điểm cộng lớn.
– So với giá đất khu vực Dĩ An hiện tại (giá đất mặt tiền ĐT743 trung bình từ 50-65 triệu/m² tùy vị trí), mức giá 55 triệu/m² cho shophouse có sổ lâu dài là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
– Tuy nhiên, cần lưu ý shophouse thuộc khu đô thị đã hình thành, mật độ xây dựng cao, nên tiềm năng tăng giá đất trong tương lai sẽ phụ thuộc nhiều vào sự phát triển hạ tầng và nhu cầu thuê kinh doanh ở đây.
Nhận xét về giá: Giá bán 4,1 tỷ cho shophouse 74m² có pháp lý sạch, vị trí tốt là mức giá tương đối hợp lý trên thị trường hiện tại, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”. Người mua nếu có nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- – Mặt tiền rộng 7,4m và chiều dài 10m cho phép linh hoạt bố trí kinh doanh đa dạng, dễ dàng thu hút khách hàng.
- – Vỉa hè rộng 6m rất hiếm trong khu vực, tạo không gian trưng bày, tiếp khách hoặc để xe thuận tiện.
- – Nằm trong khu đô thị hoàn chỉnh Charm City với 90% cư dân đã về ở, có Vincom Plaza liền kề, dòng khách ổn định và tiềm năng cho thuê cao.
- – Pháp lý sở hữu lâu dài, sổ hồng riêng, không phải căn hộ hay đất thuê nên yên tâm giao dịch.
- – Vị trí tiếp giáp trực tiếp đường ĐT 743, tuyến đường chính kết nối mạnh mẽ, giúp tăng giá trị kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để: Kinh doanh trực tiếp hoặc cho thuê mặt bằng thương mại dòng tiền ổn định.
– Với vị trí và diện tích, có thể khai thác đa dạng ngành nghề như café, showroom, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ,…
– Nếu đầu tư dài hạn, giữ làm tài sản cho thuê sẽ có dòng tiền đều đặn, khả năng tăng giá đất dự kiến sẽ giúp gia tăng giá trị vốn.
– Khả năng xây mới hạn chế do đã hoàn thiện và pháp lý đã rõ, không ưu tiên xây lại nếu không có mục đích kinh doanh khác.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Shophouse ĐT 743, Dĩ An) | Đối thủ 2 (Nhà phố thương mại Lê Hồng Phong, Dĩ An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 74 m² (7,4 x 10m) | 70 m² (7 x 10m) | 80 m² (5 x 16m) |
| Giá bán | 4,1 tỷ (~55,4 triệu/m²) | 3,8 tỷ (~54 triệu/m²) | 4,5 tỷ (~56,25 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng lâu dài |
| Vỉa hè | 6m | 3m | 4m |
| Tiện ích xung quanh | Vincom, bệnh viện, trường học | Chợ, trường học, bệnh viện | Công viên, siêu thị |
| Tiềm năng kinh doanh | Đường lớn, đông dân cư, thương hiệu Charm City | Đường lớn, dân cư đông | Đường nhỏ hơn, dân cư ổn định |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- – Xác minh chính xác diện tích thực tế và chiều ngang mặt tiền (cần đối chiếu thực trạng với giấy tờ để tránh mâu thuẫn).
- – Kiểm tra nội thất hoàn thiện cơ bản có đảm bảo đầy đủ điện nước, hệ thống máy lạnh hoạt động tốt.
- – Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng, xác nhận không vướng tranh chấp, quy hoạch khu vực.
- – Kiểm tra hiện trạng vỉa hè 6m có bị lấn chiếm hay cản trở kinh doanh gì không.
- – Đánh giá khả năng cấp phép kinh doanh đa ngành nghề, đặc biệt là ngành nghề dự định vận hành.
- – Xác minh tỷ lệ lấp đầy của khu đô thị thực tế, đảm bảo dòng tiền cho thuê ổn định lâu dài.