Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 32m² tại ngõ 120 Trần Bình, Cầu Giấy được chào thuê với giá 5,65 triệu/tháng, tương đương khoảng 176.000 VNĐ/m²/tháng. Với phân khúc căn hộ dịch vụ tại khu vực trung tâm Cầu Giấy, mức giá này thuộc tầm trung, không quá cao so với mặt bằng chung.
So sánh với các căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ tương tự tại Cầu Giấy, giá thuê phổ biến dao động từ 5 – 7 triệu/tháng cho diện tích 30 – 35m², tùy nội thất và tiện ích. Căn này đã trang bị full nội thất hiện đại (điều hòa, nóng lạnh, bếp từ, hút mùi, tủ giường, bàn ăn) và có thang máy, khóa vân tay, không chung chủ, rất thuận tiện.
Tuy nhiên, cần lưu ý căn hộ nằm trong ngõ (ngõ 120 Trần Bình), không phải mặt phố lớn, có thể ảnh hưởng nhẹ đến sự thoáng đãng và tiện lợi khi di chuyển xe ô tô vào giờ cao điểm. Chi phí dịch vụ và các phụ phí như điện nước, wifi, dịch vụ vệ sinh khá chuẩn nhưng cũng nên tính toán kỹ để tránh phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trung tâm Cầu Giấy, gần trường học, chợ, tiện ích đa dạng, rất thuận tiện cho người làm việc hoặc sinh viên.
– Thiết kế căn hộ tách biệt giữa phòng ngủ và phòng khách với vách ngăn gỗ, tạo sự riêng tư hiếm thấy trong phân khúc căn hộ mini.
– Full nội thất cao cấp, có thang máy và khóa vân tay, không chung chủ, giờ giấc tự do, phù hợp với đối tượng người thuê độc thân hoặc cặp đôi trẻ.
– Gửi được tối đa 2 xe, phù hợp với nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân tại Hà Nội.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để sử dụng để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với giá thuê vừa phải và tiện ích đầy đủ, nó dễ dàng thu hút khách thuê là nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc chuyên gia nước ngoài (mặc dù hiện tại chủ nhà không nhận khách nước ngoài, có thể thương lượng).
Không phù hợp để đầu tư xây lại do là căn hộ dịch vụ trong tòa nhà đã xây sẵn. Nếu có nhu cầu kinh doanh lâu dài, có thể cân nhắc ký hợp đồng dài hạn để giữ giá tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 74 Trần Bình) | Đối thủ 2 (Ngõ 90 Nguyễn Khang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 32 m² | 30 m² | 35 m² |
| Giá thuê | 5,65 triệu/tháng | 5,5 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Nội thất | Full, hiện đại | Đầy đủ cơ bản | Full, mới cải tạo |
| Tiện ích | Thang máy, khóa vân tay, không chung chủ | Không thang máy, chung chủ | Thang máy, có bảo vệ 24/7 |
| Vị trí | Ngõ 120 Trần Bình, trung tâm Cầu Giấy | Ngõ 74 Trần Bình, gần trường học | Ngõ 90 Nguyễn Khang, tiện giao thông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và các điều khoản thuê, đặc biệt quy định về giờ giấc và nội quy tòa nhà.
- Thẩm định tình trạng nội thất thực tế khi xem phòng, tránh tình trạng đồ dùng đã cũ, hỏng hóc không sửa chữa.
- Xác minh rõ ràng về quyền sử dụng chỗ để xe (2 xe/phòng) và chi phí liên quan.
- Đánh giá thực tế mức độ ồn và an ninh trong ngõ 120 Trần Bình, đặc biệt vào giờ cao điểm.
- Lưu ý quy định không nuôi chó mèo và không nhận khách nước ngoài – nếu nhu cầu khách thuê có yếu tố này thì cân nhắc kỹ.
Nhận xét tổng quan: Giá thuê 5,65 triệu/tháng cho căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ 32m² tại vị trí trung tâm Cầu Giấy với nội thất đầy đủ và tiện ích thang máy, khóa vân tay là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với thị trường xung quanh. Nếu khách thuê là người làm việc hoặc sinh viên trong khu vực, đây là lựa chọn tốt để chốt nhanh.
Điểm cần lưu ý để thương lượng hoặc kiểm tra kỹ là vị trí trong ngõ nhỏ, có thể gây khó khăn cho việc đi lại xe ô tô và hạn chế trong việc tiếp khách nước ngoài hoặc nuôi thú cưng. Nếu khách hàng không phù hợp với những điểm này, có thể đề xuất giảm giá 5-7% để bù trừ.
