Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ 5 tầng với tổng diện tích đất 45 m², mức giá đăng bán 12 tỷ đồng, tương đương 266,67 triệu/m² đất. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng quận Hai Bà Trưng, đặc biệt với diện tích đất chỉ 45 m².
Tuy nhiên, đây là nhà xây mới 100%, kết cấu chắc chắn với 5 tầng, mỗi tầng 2 căn hộ khép kín, tổng cộng 8 phòng có nội thất đầy đủ và trang thiết bị phòng cháy chữa cháy chuẩn, rất phù hợp cho mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), với tổng diện tích sàn khoảng 225 m² (45m² x 5 tầng), chi phí xây dựng ước tính từ 1,35 đến 1,575 tỷ đồng, rất nhỏ so với giá bán. Giá trị tài sản chính là vị trí và dòng tiền cho thuê ổn định.
Dòng tiền cho thuê 45 triệu/tháng tương đương 540 triệu/năm, tỷ suất sinh lợi khoảng 4.5%/năm trên giá bán 12 tỷ, khá hợp lý trong bối cảnh bất động sản trung tâm Hà Nội.
Nhận xét về giá: Mức giá này có thể coi là hợp lý nếu người mua đánh giá cao dòng tiền ổn định và vị trí trung tâm quận Hai Bà Trưng. Tuy nhiên, không có nhiều đột phá về diện tích hay mật độ xây dựng, nên giá đang bị đẩy lên khá cao do yếu tố vị trí và tiện ích.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ thẳng tắp, 2 mặt tiền trước sau hiếm có trong khu vực, giúp việc kinh doanh căn hộ dịch vụ tiện lợi, không bị bí bách.
- Thang máy nhập khẩu, nội thất cao cấp, trang bị PCCC đầy đủ, tăng độ an toàn và tiện nghi, đặc biệt quan trọng với mô hình căn hộ cho thuê.
- Vị trí gần mặt phố Minh Khai, chỉ khoảng 20m đi bộ, thuận tiện kết nối giao thông và tiếp cận các tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, ngân hàng.
- Sổ đỏ chính chủ, vuông, nở hậu giúp thuận lợi về pháp lý và phong thủy.
- Mật độ cho thuê cao, gần như luôn full phòng, đảm bảo dòng tiền ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn hộ dịch vụ rất phù hợp để đầu tư cho thuê dòng tiền cao cấp. Chủ đầu tư có thể vận hành kinh doanh ngay hoặc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp để khai thác tối đa lợi nhuận.
Với vị trí trung tâm, căn hộ cũng có thể dùng để ở hoặc kết hợp vừa ở vừa cho thuê phòng khi cần. Việc xây lại hoặc thay đổi công năng không phù hợp do đã xây mới kiên cố và có thiết kế chuyên biệt cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Trần Khát Chân) | Đối thủ 2 (Ngõ Lê Thanh Nghị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 45 | 50 | 40 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ 8 phòng khép kín | Nhà ở kết hợp cho thuê căn hộ | Căn hộ dịch vụ, nội thất cơ bản |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12 | 10.5 | 9.8 |
| Giá/m² đất (triệu/m²) | 266,67 | 210 | 245 |
| Dòng tiền cho thuê/tháng | 45 triệu | 38 triệu | 35 triệu |
| Trang thiết bị PCCC | Chuẩn, đầy đủ | Chưa đạt chuẩn | Đầy đủ |
| Vị trí | Trung tâm, 2 mặt ngõ | Trung tâm, ngõ nhỏ | Gần phố, hẻm sâu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp và quy hoạch.
- Đánh giá thực trạng thang máy, hệ thống PCCC hoạt động ổn định, có bảo trì định kỳ.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong ngõ 2 mặt tiền, tránh hiện tượng tắc nghẽn giao thông.
- Kiểm tra tình trạng nội thất, thiết bị điện nước, tránh chi phí sửa chữa phát sinh lớn.
- Đánh giá mức độ tiếng ồn từ mặt phố và khu vực xung quanh ảnh hưởng đến khách thuê.
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh căn hộ dịch vụ, đảm bảo hợp pháp để vận hành.
