Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ, mini diện tích 30m², tại đường Hoàng Hoa Thám, Phường 5, Quận Phú Nhuận, có giá thuê 5,5 triệu/tháng tương đương khoảng 183.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến trong khu vực Phú Nhuận cho căn hộ mini đầy đủ nội thất và có ban công.
So với mặt bằng chung các căn studio có nội thất đầy đủ trong khu vực, giá thuê từ 3,9 – 5,9 triệu/tháng tùy diện tích và tiện ích, mức 5,5 triệu cho căn 30m² ban công là hơi cao nhưng không vượt quá 10% so với trung bình.
Về kết cấu, căn hộ nằm ở tầng 2 của tòa nhà 1 block, nên không phải tầng trệt, tránh ẩm thấp và tiếng ồn đường phố. Nội thất đầy đủ, khóa cửa vân tay và PCCC là điểm cộng về an toàn và tiện nghi.
Nhận xét về giá: Giá thuê 5,5 triệu/tháng cho căn 30m² có ban công tại vị trí trung tâm Phú Nhuận là hợp lý nhưng hơi cao so với các căn tương tự trong hẻm lớn, cần thương lượng để giảm khoảng 5-7%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hẻm lớn, xe ô tô ra vào thoải mái, an ninh tốt, yên tĩnh hơn so với mặt tiền đường lớn hay hẻm nhỏ sâu.
- Cửa khóa vân tay, có hệ thống PCCC, đảm bảo an toàn hơn nhiều căn hộ mini truyền thống.
- Đầy đủ nội thất hiện đại, phù hợp khách thuê muốn vào ở ngay, không phải đầu tư thêm.
- Gần các tuyến đường lớn Phan Đình Phùng, Phan Xích Long, Phan Đăng Lưu, Lê Văn Sỹ, thuận tiện đi lại các quận trung tâm.
- Ban công giúp căn hộ thoáng đãng, khác biệt với nhiều căn studio khác thường không có ban công.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với vị trí trung tâm Phú Nhuận, tiện di chuyển các quận lân cận, căn hộ này sẽ thu hút khách thuê là nhân viên văn phòng, người đi làm tại Q1, Q3, Bình Thạnh.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, quy mô nhà không lớn. Nếu muốn đầu tư dài hạn, nên tập trung giữ khách thuê lâu dài hoặc tăng giá thuê khi thị trường tăng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phan Đình Phùng, P5, PN) | Đối thủ 2 (Lê Văn Sỹ, P11, PN) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Giá thuê | 5,5 triệu/tháng | 5 triệu/tháng | 5,2 triệu/tháng |
| Hẻm/Mặt tiền | Hẻm lớn oto | Hẻm nhỏ | Hẻm lớn oto |
| Nội thất | Đầy đủ, khóa vân tay, PCCC | Đầy đủ, không có khóa vân tay | Đầy đủ, có ban công |
| Tầng | 2 | 3 | 1 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và xác nhận rõ ràng về thời gian thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng.
- Kiểm tra thực tế tình trạng nội thất, khóa vân tay, hệ thống PCCC có vận hành tốt không.
- Xác minh hẻm lớn có đảm bảo an ninh và không bị cấm xe hay giới hạn giờ ra vào.
- Kiểm tra môi trường xung quanh có ồn ào, ô nhiễm hay không, tránh thuê dài hạn bị ảnh hưởng.
- Xem xét kỹ về hướng cửa, ánh sáng tự nhiên và độ thoáng của ban công.
