Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng cho thuê là 44 m² (4m x 11m) tại đường D5, Phường 25, Quận Bình Thạnh. Giá thuê 17 triệu/tháng tương đương khoảng 386.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại khu vực Bình Thạnh gần trung tâm, đặc biệt khu vực này có lưu lượng người qua lại cao do gần các trường đại học và văn phòng.
Tuy nhiên, cần cân nhắc thêm về vị trí cụ thể trên đường D5 vì không phải đoạn nào cũng có lưu lượng khách tốt như mặt tiền đường lớn. Mặt bằng tầng trệt có lối đi riêng là một điểm cộng nhưng nếu nằm trong hẻm nhỏ hoặc không có chỗ để xe sẽ làm giảm giá trị sử dụng thực tế.
Nhận xét về giá: 17 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với khu vực, dù vậy vẫn có thể thương lượng nếu phát hiện điểm yếu về vị trí hoặc kết cấu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần đường Xô Viết Nghệ Tĩnh và trường đại học Ngoại Thương giúp mặt bằng dễ dàng thu hút khách hàng là sinh viên và nhân viên văn phòng.
- Diện tích 44 m² đủ rộng cho mô hình quán ăn, trà sữa, đồ ăn vặt, phù hợp kinh doanh quy mô nhỏ đến trung bình.
- Lối đi riêng tạo thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa, giảm ảnh hưởng đến các hộ kinh doanh khác.
- Tiện ích khu vực: Gần nhiều trường học, văn phòng, dân cư đông đúc, thuận tiện thu hút khách.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh ăn uống, quán trà sữa hoặc cửa hàng đồ ăn vặt nhắm vào học sinh, sinh viên, nhân viên văn phòng xung quanh. Cũng có thể cân nhắc cho thuê lại nếu người thuê muốn đầu tư dòng tiền ổn định.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí mặt tiền. Đầu tư xây lại không khả thi vì là mặt bằng thuê, không sở hữu tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 44 m² | 50 m² | 40 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 17 | 20 – 22 | 15 – 18 |
| Vị trí | Đường D5, gần trường học | Mặt tiền lớn, đông người qua lại | Đường nhỏ hơn, gần chợ |
| Loại hình phù hợp | Quán ăn, trà sữa | Thương mại lớn, chuỗi cà phê | Quán nhỏ, tạp hóa |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp bị cấm kinh doanh ngành nghề liên quan đến ăn uống trong tương lai.
- Xác nhận lối đi riêng có đủ rộng để vận chuyển hàng hóa và để xe khách không gây cản trở.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, thoát nước để đảm bảo hoạt động kinh doanh không bị gián đoạn.
- Quan sát kỹ khu vực có bị ngập nước hoặc kẹt xe giờ cao điểm không ảnh hưởng đến lượng khách.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, thời hạn thuê và điều khoản tăng giá để tránh rủi ro khi kinh doanh lâu dài.
