Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 140m², giá thuê 20 triệu đồng/tháng tương ứng đơn giá khoảng 143.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với khu vực Quận 7, đặc biệt là tại phường Tân Phong, nơi mặt bằng văn phòng tầng 1 thường dao động từ 100.000 – 130.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Văn phòng đã hoàn thiện cơ bản với máy lạnh âm trần và hệ thống chiếu sáng là điểm cộng, nhưng chưa có nội thất cao cấp hay thiết kế riêng biệt. Việc có thang máy và bảo vệ cũng tăng giá trị, tuy nhiên cần xác minh hệ thống thang máy có vận hành ổn định hay không.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang bị đẩy lên cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung khu vực cho loại văn phòng cùng phân khúc. Người thuê nên cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền trên Đường số 2, Quận 7 – thuận tiện giao thông và dễ tìm kiếm.
- Diện tích vừa phải, phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Phân chia rõ ràng 3 khu vực chức năng (quản lý, nhân viên, khu vực trống), tiện lợi cho tổ chức công việc.
- Có thang máy – đặc điểm hiếm hoi cho mặt bằng tầng 1, nâng cao giá trị sử dụng, đặc biệt nếu có khách hàng lớn hoặc cần tiếp khách.
- Bảo vệ chuyên nghiệp trong giờ hành chính và buổi tối, đảm bảo an ninh.
Tuy nhiên, chưa rõ về mặt tiền rộng bao nhiêu mét và khả năng đậu xe của khách thuê cũng như khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để làm văn phòng công ty, đặc biệt các doanh nghiệp cần không gian làm việc rõ ràng, có bảo vệ và thang máy thuận tiện. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và diện tích hạn chế. Với mức giá hiện tại, để tối ưu chi phí, nhà đầu tư nên thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu cải thiện thêm tiện ích (ví dụ: chỗ gửi xe, nâng cấp nội thất). Nếu có thể, tận dụng để cho thuê lại từng khu vực nhỏ hoặc làm văn phòng chia sẻ nhằm tăng dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Số 3, Q7) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Thập, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 140 | 150 | 130 |
| Giá thuê (đồng/tháng) | 20 triệu | 18 triệu | 17 triệu |
| Đơn giá (đ/m²/tháng) | 143.000 | 120.000 | 131.000 |
| Tầng | 1 | 2 | 1 |
| Nội thất | Cơ bản, máy lạnh âm trần | Hoàn thiện, máy lạnh tủ đứng | Hoàn thiện cơ bản |
| Thang máy | Có | Không | Có |
| Bảo vệ | 7h-19h (T2-T7) | 24/7 | 7h-18h (T2-T7) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tính ổn định và an toàn của thang máy (đặc biệt tại tầng 1).
- Xác minh rõ ràng giấy phép sử dụng mặt bằng kinh doanh theo đúng quy hoạch.
- Kiểm tra hệ thống điện, điều hòa có hoạt động tốt, bảo trì định kỳ.
- Đánh giá khả năng đậu xe cho khách và nhân viên (có bãi xe hay không, hẻm rộng rãi hay hẹp).
- Kiểm tra kỹ hợp đồng bảo vệ, thời gian và phạm vi đảm bảo an ninh.
- Xem xét phong thủy nếu doanh nghiệp coi trọng yếu tố này, đặc biệt mặt tiền và hướng cửa.
