Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê có diện tích đất 60m² (4m x 15m), diện tích sử dụng 120m² gồm 1 trệt 1 lầu với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá thuê 7,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 62,5 nghìn đồng/m²/tháng (7,5tr/120m²).
Với vị trí huyện Hóc Môn, khu vực có giá thuê nhà nguyên căn 1 trệt 1 lầu phổ biến dao động từ 6 – 9 triệu/tháng tùy khu vực, tiện ích và kết cấu. Nhà này có diện tích sử dụng khá rộng, 4 phòng ngủ phù hợp cho gia đình đông người hoặc thuê ghép.
Nhà thuộc loại nhà trong hẻm (ngõ), diện tích đất 60m², có sổ đầy đủ nên về pháp lý là an toàn, không lo tranh chấp. Tuy nhiên, kết cấu nhà không mới, không có thông tin về nội thất, tiện nghi đi kèm nên cần kiểm tra chi tiết.
Giá thuê 7,5 triệu/tháng là mức trung bình khá phù hợp với thị trường khu vực Bà Điểm, Hóc Môn. Nếu nhà mới, sạch sẽ, không kẹt xe hẻm thì giá này có thể chốt nhanh, nếu không thì có thể thương lượng giảm khoảng 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Bến xe An Sương chỉ cách 500m, thuận tiện đi lại các quận trung tâm và ngoại thành.
- Hẻm thông thoáng, nối giữa Thái Thị Giữ và Trần Thị Cát, tạo sự kết nối giao thông tốt hơn các hẻm cụt.
- Diện tích sử dụng lớn 120m² với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê nhiều phòng.
- Có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không lo rủi ro về mặt pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho 2 phân khúc:
- Ở thực: Gia đình có nhiều thành viên, muốn gần bến xe, tiện đi lại các quận trung tâm.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê nguyên căn hoặc thuê theo phòng để tăng thu nhập (cho thuê từng phòng 1-2 triệu/tháng).
Do vị trí không thuận lợi cho kho xưởng hay kinh doanh lớn, cũng không đủ tiềm năng để đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ, nên đầu tư xây lại không phải lựa chọn tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Thái Thị Giữ, Bà Điểm) | Đối thủ 1 (Nguyễn Thị Búp, Hóc Môn) | Đối thủ 2 (Trần Văn Mười, Hóc Môn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 110 m² | 130 m² |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7,5 | 7,0 | 8,0 |
| Vị trí | Gần bến xe An Sương, hẻm thông | Hẻm cụt, xa bến xe hơn (1km) | Gần đường lớn, nhiều tiện ích |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà: có bị thấm dột, móng yếu, hệ thống điện nước ổn định không.
- Do nhà trong hẻm nhỏ nên kiểm tra khả năng quay đầu xe, đậu xe ô tô, di chuyển thuận tiện không.
- Xác minh quy hoạch khu vực, không bị vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc giải tỏa trong tương lai gần.
- Kiểm tra nội thất, tiện nghi đi kèm (máy lạnh, bếp, WC, an ninh) để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đàm phán giá thuê có thể giảm 5-10% nếu nhà cũ hoặc hẻm nhỏ khó đi lại.
