Thẩm định giá trị thực:
Giá đất được chào bán là 2 tỷ trên diện tích 73 m², tương đương 27,4 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại Phường Thanh Hải, Thành phố Phan Thiết. Khu vực gần biển, mặt tiền đường Cô Giang, hướng Đông Nam có giá trị cao nhờ vị trí đắc địa gần trường học, chợ, nhà thờ và đặc biệt gần biển qua Phố biển Ocean Dunes.
Tuy nhiên, diện tích đất khá nhỏ (4.4 x 16.16 m), mặt tiền chỉ 4.4 m, hạn chế khả năng xây dựng và khai thác. Với mật độ xây dựng phổ biến của khu vực, đất này phù hợp xây nhà phố nhỏ hoặc nhà ống thấp tầng. Giá đất nền khu vực gần biển hiện nay dao động khoảng 18-22 triệu/m² cho các lô có diện tích từ 80 m² trở lên, nên mức giá 27,4 triệu/m² là đang bị đẩy cao khoảng 20-30%.
Nhận xét về giá: Giá bán đang được định giá khá cao so với thị trường xung quanh, người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để bớt rủi ro bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền đường bê tông rộng, xe hơi và xe tải ra vào thoải mái, không bị hẻm nhỏ hay khó quay đầu.
- Vị trí với hướng Đông Nam được đánh giá tốt về phong thủy, ánh sáng và gió mát, phù hợp xây nhà ở.
- Gần các tiện ích cộng đồng như trường học, chợ, nhà thờ, đồng thời gần bãi biển qua Phố biển Ocean Dunes tạo tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Khu dân cư an ninh, yên tĩnh, dân trí cao, rất thích hợp cho khách có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích hiện tại, kịch bản tối ưu là xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê dài hạn, tận dụng lượng khách du lịch và người làm việc tại thành phố Phan Thiết. Đầu tư xây dựng nhà cho thuê có thể tạo dòng tiền ổn định. Đầu tư xây mới để bán có thể tăng giá trị nếu mua được với giá hợp lý.
Do diện tích nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hoặc chia lô. Nếu đầu tư xây lại, chi phí hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², cần tính toán kỹ để không bị đội vốn so với giá bán đất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hội) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hồng Phong) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 73 | 80 | 100 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 27.4 | 20 – 22 | 18 – 21 |
| Vị trí | Gần biển, mặt tiền đường bê tông rộng | Gần trung tâm, đường nhựa rộng | Gần chợ, đường nhựa |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, rõ ràng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích | Gần trường học, chợ, nhà thờ, biển | Gần bệnh viện, trường học | Gần chợ, khu dân cư đông |
| Mặt tiền (m) | 4.4 | 5 | 6 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan đến quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án ven biển có thể ảnh hưởng tới đất.
- Xác minh ranh đất thực tế, tránh tranh chấp hoặc lấn chiếm do diện tích nhỏ.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý chi tiết, sổ hồng riêng đã rõ ràng nhưng cần đối chiếu bản đồ và giấy phép xây dựng.
- Do mặt tiền chỉ 4.4 m, cần kiểm tra quy định về mật độ xây dựng, chiều cao tối đa để lên kế hoạch xây dựng phù hợp.
- Đánh giá tình trạng đường bê tông hiện tại về lâu dài, khả năng xuống cấp hoặc nâng cấp để tránh rủi ro hạ tầng.
