Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố diện tích đất 4x15m = 60m², diện tích sử dụng 180m² (1 trệt 3 lầu), giá bán 9,6 tỷ đồng tương đương 160 triệu/m² sử dụng. Với mức giá này, ta cần so sánh với mặt bằng chung Quận 7 hiện nay:
- Nhà mới xây hoặc nhà mặt tiền đường lớn dao động từ 150 – 200 triệu/m² (tùy vị trí).
- Nhà trong hẻm xe hơi rộng rãi thường có giá thấp hơn 10-20% so với mặt tiền.
- Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (thô + hoàn thiện), tương đương 1,08 – 1,26 tỷ cho 180m² sàn.
Nhà đang là nhà 1 trệt 3 lầu đúc kiên cố, nội thất đầy đủ, nên giá 9,6 tỷ là mức khá cao cho một căn hẻm, dù hẻm xe hơi 8m có thể 2 xe tránh nhau thoải mái. Nếu tính theo giá đất trung bình khu vực Bình Thuận (Quận 7) khoảng 80-90 triệu/m² đất, thì giá đất cho 60m² là 4,8 – 5,4 tỷ, phần còn lại hơn 4 tỷ là giá trị xây dựng và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá đang thể hiện mức cận cao so với khu vực hẻm xe hơi. Người bán đang tính giá nhà và vị trí gần trung tâm Phú Mỹ Hưng, đi Quận 1 chỉ 5 phút. Tuy nhiên, không có yếu tố mặt tiền lớn, nhà không mới 100%, nên mức giá này có thể bị đẩy quá 10-15% so với giá thị trường thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 8m có vỉa hè, 2 xe tránh nhau thoải mái, là điểm cộng hiếm trong khu vực hẻm Bình Thuận.
- Nhà xây kiên cố 1 trệt 3 lầu, thiết kế 4PN, 3WC phù hợp gia đình đông người.
- Hướng Đông đón nắng buổi sáng, phù hợp phong thủy người mệnh Mộc, Hỏa (tùy người mua).
- Vị trí thuận tiện gần chợ, siêu thị, trường học, trung tâm thương mại và khu đô thị Phú Mỹ Hưng, chỉ mất 5 phút đến Quận 1 – cực kỳ tiện lợi.
- Nội thất đầy đủ, có thể vào ở ngay không cần sửa chữa lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ cao cấp vì:
- Diện tích vừa phải, nhiều phòng ngủ, phù hợp gia đình lớn hoặc nhóm thuê.
- Vị trí gần trung tâm, hẻm xe hơi rộng nên giá thuê có thể tốt, dòng tiền ổn định.
- Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí hẻm trong khu dân cư.
- Đầu tư xây lại có thể, nhưng chi phí và thủ tục khá cao, và mất thời gian, trong khi nhà đã kiên cố, nội thất đầy đủ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 450 Bình Thuận) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Huỳnh Tấn Phát) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 180 | 150 | 210 |
| Hẻm/MT | Hẻm xe hơi 8m | Hẻm xe máy, 3m | Mặt tiền đường lớn 12m |
| Giá bán (tỷ) | 9,6 | 7,5 | 14,5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 160 | 150 | 69 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Nội thất | Đầy đủ | Cơ bản | Hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch mở rộng hẻm.
- Kiểm tra hiện trạng nhà gồm các điểm thấm dột, kết cấu chịu lực các cột, dầm sau 1 thời gian sử dụng.
- Đánh giá kỹ mặt hẻm có phải là đường chính hay hẻm nhánh, khả năng quay đầu xe hơi dễ dàng.
- Xem xét phong thủy hướng Đông có phù hợp với chủ nhà hay không, tránh trường hợp không hợp mệnh gây khó bán lại.
- Thương lượng giảm giá tối thiểu 5-10% do nhà không mặt tiền, không có sân rộng, và hiện tại thị trường đã có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại.
