Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 100m², mặt tiền 5m, nhà 8 tầng với 13 căn hộ 1PN cho thuê. Giá bán 13,8 tỷ tương đương 138 triệu/m² sàn xây dựng (ước tính tổng sàn khoảng 8 tầng x 100m² = 800m²). Với một tòa nhà 8 tầng xây mới có kết cấu chắc chắn, thang máy, hồ bơi và hoàn thiện cao cấp, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng khoảng 5-5.6 tỷ đồng. Chi phí đất mặt tiền đường 10m, ven sông Hàn, khu vực Ngũ Hành Sơn có giá đất dao động từ 40-60 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, ước tính 5 tỷ cho 100m² đất. Tổng chi phí đầu tư tối thiểu khoảng 10-11 tỷ đồng.
Giá 13,8 tỷ có thể bị đẩy lên khoảng 20-30% so với chi phí đầu tư thực tế do vị trí ven sông, view công viên và khu khách Tây cao cấp, dòng tiền cho thuê ổn định. Tuy nhiên, không phải mức giá quá cao so với mặt bằng nhà mặt tiền 8 tầng tại khu vực này, nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ pháp lý và chất lượng vận hành thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ven sông Hàn, view trực diện công viên lớn là điểm độc bản rất hiếm tại Đà Nẵng hiện nay.
- Quy mô 8 tầng với 13 căn hộ 1PN khép kín, phù hợp cho khách thuê lưu trú dài hạn, đặc biệt là khách Tây cao cấp.
- Hồ bơi tầng thượng, thang máy, hệ thống PCCC hoàn chỉnh, thiết kế hiện đại và tối ưu công năng.
- Mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 10m thuận tiện di chuyển, khác biệt so với các nhà hẻm nhỏ hoặc chỉ 4m.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp, dòng tiền ổn định, khả năng sinh lời tốt. Ngoài ra, có thể giữ làm tài sản tích lũy giá trị ven sông, hoặc khai thác cho thuê ngắn hạn với khách Tây. Khả năng xây dựng lại không cao vì đã tối ưu 8 tầng và kết cấu chắc chắn, không phù hợp làm kho xưởng hay nhà thấp tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ven sông Hàn, Q.Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại, Q.Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 120 | 90 |
| Số tầng | 8 | 7 | 8 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 4.5 |
| Giá bán (tỷ) | 13.8 | 14.5 | 12.5 |
| Tiện ích | Hồ bơi, thang máy, PCCC | Thang máy, sân vườn | Không có hồ bơi |
| Dòng tiền cho thuê | Full khách Tây cao cấp | Cho thuê căn hộ dài hạn | Thường xuyên trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Xác minh rõ ràng “Sổ hồng/Sổ đỏ” đúng thửa đất và công trình xây dựng 8 tầng đã được cấp phép đầy đủ.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu và hệ thống PCCC, thang máy vận hành ổn định, hồ bơi không bị thấm dột.
- Xác minh thực tế dòng tiền cho thuê hiện tại, tránh tình trạng khách thuê ảo hoặc hợp đồng không rõ ràng.
- Kiểm tra quy hoạch tương lai khu vực ven sông, tránh rủi ro thay đổi quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà (hướng, ánh sáng, gió) vì ảnh hưởng lớn đến khách Tây cao cấp thuê dài hạn.
