Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 25m² với nhà 1 trệt + 1 lầu đúc giả, diện tích xây dựng khoảng 50m² sàn (tính gấp đôi vì 2 tầng). Giá bán 3,95 tỷ tương đương 158 triệu/m² đất hoặc khoảng 79 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng Quận 10, giá đất mặt tiền đường chính dao động từ 200-250 triệu/m², nhà hẻm thường thấp hơn 20-30%. Với vị trí hẻm nhỏ và nhà cũ kết cấu đúc giả, giá 158 triệu/m² đất là mức khá cao, gần sát giá đất mặt tiền hẻm lớn.
Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, thì xây nhà mới 50m² sàn vào khoảng 300-350 triệu. Như vậy, giá nhà hiện tại tương đương giá đất cộng phần nhà cũ khá thấp chất lượng, không có lợi thế kết cấu chắc chắn hay thiết kế hiện đại.
Nhận xét: Giá hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực do vị trí hẻm nhỏ, nhà cũ kết cấu đúc giả và diện tích hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà vuông vức, mặt tiền 3,5m – thuận tiện bố trí nội thất, không bị méo mó.
- Vị trí rất gần trục đường Cách Mạng Tháng Tám, trung tâm Quận 10, tiện ích xung quanh đầy đủ: chợ, trường học, bệnh viện, siêu thị.
- Hẻm nhỏ nhưng dân cư đông đúc, an ninh tốt, giao thông kết nối nhanh với Quận 1, Quận 3, Tân Bình.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng ngay.
Tuy nhiên, điểm yếu lớn là kết cấu đúc giả dễ xuống cấp, hẻm nhỏ gây bất tiện đi lại và hạn chế đỗ xe, không phù hợp cho người có ô tô hoặc cần không gian rộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ và kết cấu hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dạng căn hộ nhỏ, hộ gia đình trẻ hoặc nhân viên văn phòng.
Đầu tư xây lại có thể nâng giá trị nhưng chi phí cải tạo khá lớn do kết cấu hiện tại không đảm bảo, diện tích hạn chế khiến lợi nhuận xây mới không tối ưu.
Không phù hợp làm kho xưởng hoặc kinh doanh lớn do diện tích và vị trí hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, gần CMT8) | Đối thủ 2 (Nhà cũ, hẻm 6m, P.14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 25 | 28 | 30 |
| Giá/m² đất (triệu) | 158 | 140 | 130 |
| Kết cấu | 1 trệt + 1 lầu, đúc giả | Nhà 1 trệt, cũ | Nhà 1 trệt + 1 lầu, xây cũ |
| Hẻm (rộng) | 3m | 4m | 6m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích xung quanh | Trung tâm Quận 10, đầy đủ | Tương tự | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu đúc giả, có dấu hiệu xuống cấp hoặc thấm dột.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm, có dễ dàng lưu thông, quay đầu xe máy hay không.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, không tranh chấp, đủ điều kiện xây dựng mới.
- Đánh giá phong thủy nhà (hướng nhà, cửa chính, ánh sáng tự nhiên).
- Kiểm tra tiện ích thực tế xung quanh, tránh trường hợp quảng cáo quá mức.
