Thẩm định giá trị thực:
Nhà 6 tầng, diện tích đất 40m², diện tích sử dụng 42m², mặt tiền 4m, chiều dài 10m, tổng giá bán 13,5 tỷ đồng. Đơn giá thực tế khoảng 337,5 triệu đồng/m² sàn sử dụng, tính theo diện tích xây dựng và sử dụng.
So với mặt bằng chung khu vực Long Biên hiện nay, nhà xây thô và hoàn thiện cơ bản (phun nội thất) có chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m², tổng sàn 6 tầng ~ 250m² sàn, chi phí xây mới ước tính 1,5-1,75 tỷ đồng. Giá đất khu vực phố Tư Đình trung bình dao động 70-90 triệu/m² đất, tương đương 2,8 – 3,6 tỷ cho 40m².
Giá hiện tại 13,5 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng có gara ô tô và nội thất đầy đủ là mức giá khá cao, cao hơn hẳn giá thị trường từ 20-30%. Điều này đặt ra nghi vấn về việc định giá quá “ngáo giá” hoặc có yếu tố đẩy giá do vị trí gần cầu Trần Hưng Đạo và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Nhà thuộc dạng nhà ngõ hẻm xe hơi, không phải mặt phố chính, nên giá không thể bằng nhà mặt đường. Cần kiểm tra kỹ về giấy tờ, quy hoạch vì mức giá này rất nhạy cảm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà 6 tầng, có thang máy, gara ô tô trong sân rộng 18m², rất hiếm ở khu vực phố Tư Đình hẻm.
– Hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện cho xe ô tô ra vào, khác biệt so với các nhà ngõ nhỏ quanh khu vực.
– Hướng Tây Nam phù hợp phong thủy nhiều gia đình, ánh sáng và gió tốt.
– Thiết kế thông sàn, nội thất phun sẵn, hiện đại, phù hợp ở hoặc làm văn phòng nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng kết hợp ở do có thang máy, gara ô tô và nhiều phòng ngủ khép kín.
– Cho thuê lâu dài có thể đạt dòng tiền ổn định, do khu vực có nhiều công ty, dân cư trẻ.
– Khả năng đầu tư xây mới lại thấp do diện tích nhỏ, hẻm không phải mặt phố lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Phố Tư Đình |
Đối thủ 2 Phố Bát Khối (cách 200m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 38 | 45 |
| Số tầng | 6 (có thang máy) | 5 (không thang máy) | 5 (có thang máy) |
| Gara ô tô | Có sân để ô tô | Không | Không |
| Hẻm | Ngõ xe hơi rộng | Ngõ nhỏ xe máy | Ngõ xe máy |
| Giá bán (tỷ) | 13,5 | 9,5 | 11,8 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | 337,5 (theo sàn) | 250 (theo sàn) | 262 (theo sàn) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra sổ đỏ thật kỹ, đảm bảo không có tranh chấp, đúng thửa đất và diện tích ghi trong sổ.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến cầu Trần Hưng Đạo, xem có kế hoạch giải phóng mặt bằng hay không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về kết cấu, hệ thống thang máy hoạt động ổn định, chất lượng sơn phun nội thất.
- Hẻm xe hơi nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và lưu thông trong giờ cao điểm.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính hướng Tây Nam, tránh các lỗi về ánh sáng và tiếng ồn từ ngõ.
Nhận xét: Mức giá 13,5 tỷ cho căn nhà 6 tầng ở ngõ phố Tư Đình – Long Biên là mức giá khá cao so với mặt bằng chung, có thể bị đẩy giá 20-30% do lợi thế gara ô tô và thang máy. Người mua nên thương lượng giảm giá dựa trên các yếu tố như diện tích đất nhỏ, vị trí trong ngõ (không mặt phố lớn), và yếu tố tiềm năng quy hoạch chưa rõ ràng. Nếu không gấp, có thể cân nhắc thêm các lựa chọn cạnh tranh với giá tốt hơn cùng khu vực.
