Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 32m² (4x8m), diện tích sử dụng 100m², giá bán 3,98 tỷ đồng tương đương ~124,38 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng giá trung bình tại Quận 8, đặc biệt là khu vực đường Nguyễn Thị Tần, nơi hẻm nhỏ và không phải mặt tiền đường lớn.
So sánh với giá đất và nhà lân cận, đất nền tại Quận 8 hiện dao động khoảng 70-90 triệu/m², nhà xây mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với nhà 4 tầng, nếu xây mới 100m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 600-700 triệu đồng. Như vậy, giá trị đất và vị trí phải chiếm phần lớn trong 3,98 tỷ.
Nhận xét: Giá đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá thị trường thực tế khu này. Đây có thể do lợi thế hẻm xe hơi, vị trí gần trung tâm Quận 1 và tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, hẻm cách xe hơi 10m, không phải mặt tiền đường, kết cấu nhà cũ chưa rõ chất lượng cũng là điểm trừ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng vuông vức, thiết kế đủ 3 phòng ngủ và 3 nhà vệ sinh phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Hẻm sạch, cách hẻm xe hơi chỉ 10m, thuận tiện di chuyển ra trung tâm Quận 1, Quận 5 chỉ vài phút, đây là điểm cộng vượt trội so với nhiều căn nhà hẻm nhỏ khác trong khu vực.
- Vị trí gần chợ, trường học, tiện ích đầy đủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, dễ vay ngân hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp cho người đi làm tại trung tâm thành phố. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí hẻm. Đầu tư xây lại có thể tăng thêm giá trị nếu cải tạo hiện đại, tuy nhiên chi phí không nhỏ do diện tích hạn chế. Do đó, giữ nguyên và khai thác cho thuê hoặc ở thực là hợp lý nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tạ Quang Bửu, Q8) | Đối thủ 2 (Hẻm 5m đường Phạm Thế Hiển, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 32 m² (4x8m) | 35 m² (4×8.75m) | 30 m² (4×7.5m) |
| Diện tích sử dụng | 100 m² | 110 m² | 95 m² |
| Giá bán | 3,98 tỷ (~124,38 triệu/m²) | 3,6 tỷ (~109 triệu/m²) | 3,2 tỷ (~106 triệu/m²) |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm nhỏ, cách hẻm xe hơi 10m | Hẻm xe hơi rộng 5m | Hẻm 5m xe hơi thoải mái |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 3 tầng |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu nhà 4 tầng, đặc biệt vấn đề thấm dột, nứt tường do nhà đã sử dụng lâu.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe trong hẻm, vì hẻm nhỏ, cách hẻm xe hơi 10m, có thể gây bất tiện khi di chuyển.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra chi tiết giấy tờ pháp lý, tính rõ ràng của sổ hồng và khả năng vay ngân hàng.
