Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 28 m², diện tích sử dụng 50 m² với 2 tầng bê tông cốt thép, giá bán 3,4 tỷ tương đương khoảng 121,43 triệu đồng/m² sử dụng. Với nhà 2 tầng BTCT tại trung tâm Gò Vấp, mức giá này đang ở ngưỡng khá cao, bởi giá đất khu vực Dương Quảng Hàm phổ biến hiện nay dao động từ 70-90 triệu/m² đất thổ cư tùy vị trí cụ thể.
Nếu tính lại chi phí xây dựng mới nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m², thì chi phí xây dựng cho 50 m² sàn vào khoảng 300-350 triệu, còn lại hơn 3 tỷ chủ yếu là giá đất và vị trí. Diện tích đất nhỏ 28 m² (4x7m), hạn chế về mặt pháp lý và quy hoạch mở rộng thêm, nên tiềm năng tăng giá không quá lớn.
Nhận xét về giá: Mức giá 3,4 tỷ cho căn nhà diện tích nhỏ, hẻm 5m và không có mặt tiền lớn là mức giá khá cao, có thể bị đẩy giá 20-30% so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 tầng BTCT mới, còn ở được ngay với nội thất cơ bản miễn phí từ chủ.
- Đường trước nhà rộng 5m, khá thoáng, có thể đậu xe và kinh doanh nhỏ.
- Vị trí gần Đại học Văn Lang và các tiện ích như Emart, thuận tiện cho sinh viên hoặc gia đình nhỏ.
- Hẻm không quá nhỏ, thuận tiện đi lại, nối liền nhiều tuyến đường lớn.
Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, hẻm ngõ nên hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây dựng mới quy mô lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp với mục đích ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc thuê sinh viên, nhân viên văn phòng do vị trí gần trường đại học và tiện ích. Mức giá cho thuê cao có thể hỗ trợ dòng tiền tốt.
Không thích hợp để đầu tư xây lại quy mô lớn do diện tích đất nhỏ và mật độ xây dựng bị giới hạn. Kinh doanh nhỏ có thể nhưng không phải mặt tiền lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Dương Quảng Hàm, 40m², 2PN, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Phường 5, Gò Vấp, 30m² đất, 3 tầng, đường 6m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 28 m² | 40 m² | 30 m² |
| Diện tích sử dụng | 50 m² | 60 m² | 90 m² |
| Giá bán | 3,4 tỷ (~121,4 triệu/m²) | 3,0 tỷ (~75 triệu/m² đất) | 4,5 tỷ (~150 triệu/m² đất) |
| Hướng hẻm | 5 m thông thoáng | 4 m nhỏ hơn | 6 m rộng, xe tải vào được |
| Tình trạng nhà | 2 tầng BTCT, hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, cần sửa | Nhà mới xây, 3 tầng |
| Tiện ích | Gần Đại học Văn Lang, Emart | Gần chợ, trường học | Gần bệnh viện, siêu thị lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo diện tích đất đúng khai báo.
- Đánh giá kỹ chất lượng xây dựng, đặc biệt là hệ thống điện nước và hiện trạng bê tông cốt thép.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm 5m, nếu thường xuyên kinh doanh hoặc cho thuê.
- Xem xét quy hoạch kế cận, tránh trường hợp đường hẻm bị thu hẹp hoặc quy hoạch mở rộng làm ảnh hưởng tài sản.
- Kiểm tra phong thủy, đặc biệt hướng nhà và ban công có phù hợp với gia chủ hay không.
