Thẩm định giá trị thực:
Với mặt bằng vỉa hè kinh doanh diện tích 20m² tại địa chỉ 112 Phạm Viết Chánh, Phường Cầu Ông Lãnh, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh, mức giá thuê 3 triệu đồng/tháng tương đương 150.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá hợp lý trong khu vực trung tâm Quận 1, nơi giá thuê mặt bằng kinh doanh thường dao động từ 200.000 – 400.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và loại hình mặt bằng.
Đây là mặt bằng vỉa hè, không phải cả căn nhà hay mặt bằng trong nhà, do đó giá thuê thấp hơn nhiều so với mặt bằng trong nhà. Chi phí 3 triệu/tháng là mức phù hợp, không bị đội giá quá cao so với thị trường, đồng thời phù hợp cho người mới khởi nghiệp hoặc kinh doanh nhỏ lẻ.
Đánh giá: Giá thuê này là hợp lý, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm Quận 1, trên tuyến đường đông người qua lại, đặc biệt buổi sáng.
- Cách trường học chỉ 20m, gần bệnh viện 50m – nguồn khách hàng đa dạng, ổn định (học sinh, phụ huynh, nhân viên y tế).
- Vỉa hè rộng, bằng phẳng, dễ bố trí bàn ghế và quầy bán hàng, có thể che mái bạt phù hợp thời tiết.
- Không gian sạch sẽ, thông thoáng, không bị che khuất tầm nhìn – rất thuận lợi cho kinh doanh đồ ăn sáng mang đi.
- Không cạnh tranh ngành nghề từ chủ nhà – giảm thiểu rủi ro cạnh tranh nội bộ.
Đây là điểm độc bản trong khu vực khi kết hợp vị trí trung tâm với mặt bằng vỉa hè giá thấp nhưng vẫn đảm bảo lưu lượng khách hàng tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn vỉa hè này phù hợp nhất để kinh doanh đồ ăn sáng mang đi, đặc biệt các món nhanh, dễ chế biến như bún, phở, bánh mì, xôi. Với lưu lượng khách ổn định từ trường học và bệnh viện gần đó, người thuê có thể đạt doanh thu tốt và quay vòng vốn nhanh.
Ngoài ra, mặt bằng cũng có thể dùng để bán hàng lưu động, xe đẩy hoặc quầy nhỏ khác phù hợp với mô hình kinh doanh sáng sớm.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc văn phòng do hạn chế diện tích và loại hình mặt bằng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng vỉa hè gần chợ Bến Thành) | Đối thủ 2 (Mặt bằng trong nhà, Phường Bến Nghé) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 15 m² | 25 m² |
| Vị trí | Phạm Viết Chánh, gần trường học, bệnh viện | Gần chợ Bến Thành, đông người qua lại | Trong nhà, khu văn phòng |
| Giá thuê (VNĐ/tháng) | 3.000.000 (vỉa hè) | 3.500.000 (vỉa hè) | 6.000.000 (mặt bằng trong nhà) |
| Tiện ích | Vỉa hè sạch, thông thoáng, không gian mở | Vỉa hè hẹp, đông đúc, khó bố trí | Trong nhà, có điện nước đầy đủ |
| Tiềm năng kinh doanh | Ổn định, phù hợp đồ ăn sáng | Khó khai thác do đông đúc, cạnh tranh cao | Phù hợp văn phòng hoặc cửa hàng nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng về quyền sử dụng vỉa hè – đảm bảo chủ thuê có giấy phép hoặc không bị tranh chấp với chính quyền địa phương.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có đảm bảo duy trì kinh doanh vỉa hè không (đường có thể bị cấm buôn bán vỉa hè trong tương lai gần không).
- Kiểm tra tình trạng an ninh, trật tự khu vực vào khung giờ kinh doanh sáng sớm.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường xung quanh, tránh ngập úng làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh.
- Kiểm tra khả năng che chắn mưa nắng (mái bạt) có bền và an toàn không.
- Đánh giá lưu lượng khách thực tế vào giờ cao điểm để xác nhận tiềm năng doanh thu.
Kết luận: Với mức giá 3 triệu đồng/tháng cho mặt bằng vỉa hè 20m² tại vị trí trung tâm Quận 1, gần trường học và bệnh viện, đây là mức giá hợp lý, có lợi thế cạnh tranh rõ ràng và tiềm năng kinh doanh tốt. Người mua nên cân nhắc nhanh để chốt giá, đồng thời chú ý kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và quy hoạch nhằm tránh rủi ro bị dừng kinh doanh vỉa hè.
