Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 153 m², kích thước 7m ngang x 22m dài, đất thổ cư nở hậu, pháp lý sổ đỏ chính chủ rõ ràng. Giá bán 1,5 tỷ đồng tương đương khoảng 9,8 triệu/m². Đây là mức giá phổ biến tại khu vực Hòa Tiến, Hòa Vang, Đà Nẵng tính đến giữa năm 2024, không có dấu hiệu bị thổi giá quá cao.
Khu vực Hòa Vang hiện nay đang phát triển theo hướng đô thị hóa, tuy không phải trung tâm thành phố nhưng có tiềm năng tăng giá do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp. Mức giá này phù hợp với đất thổ cư có pháp lý rõ ràng, đường bê tông 5m ô tô vào tận nơi, khả năng xây dựng nhà ở hoặc nhà vườn nghỉ dưỡng. So với chi phí đầu tư xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² xây thô hoàn thiện), giá đất này là hợp lý.
Nhận xét về giá: Giá đang ở mức hợp lý, không quá cao so với thị trường xung quanh. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nếu mục tiêu sử dụng rõ ràng và ưu tiên pháp lý minh bạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất vuông vức, hình thể đẹp dễ dàng thiết kế thi công nhà ở hoặc nhà vườn.
- Đường bê tông rộng 5m, ô tô ra vào thuận tiện, không bị hẻm nhỏ hay khu vực khó tiếp cận.
- Khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt, gần trung tâm xã, thuận tiện đi lại, không bị nằm trong khu vực quy hoạch phức tạp.
- Vị trí đất nở hậu giúp tăng diện tích mặt tiền về sau nếu tính theo hướng mở rộng xây dựng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất này phù hợp nhất để xây dựng nhà ở lâu dài hoặc nhà vườn nghỉ dưỡng với quy mô vừa phải, tận dụng ưu thế đường rộng, khu dân cư an ninh. Ngoài ra, có thể đầu tư giữ đất chờ tăng giá trong trung dài hạn do quỹ đất tại Đà Nẵng ngày càng hạn chế, đặc biệt vùng Hòa Vang đang dần phát triển hạ tầng.
Không khuyến nghị làm kho xưởng do vị trí nằm trong khu dân cư, và đất thổ cư không phù hợp mục đích công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đất thổ cư Hòa Tiến, 150m²) | Đối thủ 2 (Đất thổ cư Hòa Tiến, 160m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 153 m² | 150 m² | 160 m² |
| Giá bán | 1,5 tỷ (9,8 triệu/m²) | 1,45 tỷ (9,67 triệu/m²) | 1,68 tỷ (10,5 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ, chờ công chứng | Sổ đỏ chính chủ |
| Đường xe ô tô | Đường bê tông 5m, ô tô vào tận nơi | Đường bê tông 4m, ô tô nhỏ vào được | Đường nhựa 6m, ô tô vào thoải mái |
| Hình thể đất | Vuông vức, nở hậu | Chữ nhật, hơi dài | Vuông vức |
| Vị trí | Gần trung tâm xã, khu dân cư hiện hữu | Cách trung tâm xã 800m, dân cư thưa thớt | Gần chợ xã, dân cư đông đúc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết: Đảm bảo đất không vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc các dự án công cộng trong tương lai.
- Kiểm tra thực tế đường vào đất: Đảm bảo đường bê tông 5m không bị thu hẹp hoặc vướng hành lang cây xanh.
- Kiểm tra hiện trạng mốc giới thực tế theo sổ đỏ, tránh tranh chấp đất đai.
- Xem xét tình trạng đất về thoát nước, tránh khu vực dễ ngập úng mùa mưa.
- Kiểm tra phong thủy: Đất nở hậu là điểm cộng, nhưng cần xem xét hướng đất phù hợp với gia chủ.
