Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất và sử dụng 191 m², chiều ngang thực tế là 4.16m, chiều dài khoảng 25m. Giá chào bán 19,1 tỷ tương ứng đơn giá ~100 triệu/m² đất, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực Thạnh Mỹ Lợi, Thành phố Thủ Đức.
Tuy nhiên, đây là nhà nát, chưa có kết cấu xây dựng mới, nếu tính lại chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 191 m² sàn thì chi phí xây dựng khoảng 1.2-1.3 tỷ đồng. Giá trị đất trong khu vực này hiện dao động khoảng 60-80 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền, giao thông và hạ tầng. Như vậy, giá trị đất thực tế khoảng 10-15 tỷ đồng, cộng với giá trị nhà cũ và chi phí xây dựng là ~11.5-16 tỷ đồng.
Giá chào 19,1 tỷ đang có dấu hiệu “ngáo giá” từ 20-40% so với giá thị trường thực tế. Đặc biệt nhà nát lại đang bị nợ ngân hàng, người bán gấp nên đây là cơ hội để thương lượng giảm giá sâu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền đường số 19, phường Thạnh Mỹ Lợi là khu vực đang phát triển nhanh về hạ tầng và dân cư, thuận tiện kết nối các khu vực trung tâm thành phố Thủ Đức và Quận 1.
– Mặt tiền 4.16m đủ để kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng, chiều dài sâu 25m giúp tận dụng tối đa diện tích.
– Diện tích rộng 191m² với 4 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc có thể cải tạo thành nhiều căn hộ cho thuê.
– Pháp lý đã có sổ, đảm bảo an toàn giao dịch, giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để đầu tư xây lại căn nhà mới hoặc chia nhỏ để cho thuê căn hộ dịch vụ vì vị trí đắc địa, gần các tiện ích như trường học, chợ, siêu thị trong bán kính 2km.
– Nếu mua để ở, cần cải tạo lại hoàn toàn vì nhà đang ở trạng thái “nhà nát”, chi phí sửa chữa sẽ rất cao.
– Không hợp lý để làm kho xưởng do nằm trên mặt phố, không có không gian rộng phía sau.
– Với mức giá chào hiện tại, người mua có thể thương lượng để mua giá đất và xây mới, tối ưu lợi nhuận lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 20, Thạnh Mỹ Lợi) | Đối thủ 2 (Đường 17, Thạnh Mỹ Lợi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 191 | 160 | 200 |
| Giá chào (tỷ đồng) | 19,1 | 13,5 | 16,8 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 100 | 84 | 84 |
| Loại nhà | Nhà nát mặt tiền | Nhà mới xây mặt tiền | Nhà cũ, đã cải tạo |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học, siêu thị phạm vi 2km | Gần chợ, trường học | Gần công viên, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng quy hoạch khu vực, tránh trường hợp bị hạn chế xây dựng hoặc quy hoạch mở rộng đường.
- Do nhà nát, cần kiểm tra kỹ kết cấu móng, tường chịu lực để đánh giá chi phí xây dựng lại hoặc sửa chữa.
- Kiểm tra tình trạng nợ ngân hàng, đảm bảo thủ tục giải chấp rõ ràng, tránh phát sinh tranh chấp pháp lý.
- Vị trí mặt tiền đường 4.16m có thể hơi hẹp so với các trục đường lớn, cần đánh giá khả năng mở rộng hoặc giao thông thuận tiện.
- Kiểm tra kỹ hướng nhà và phong thủy, tránh các yếu tố gây bất lợi cho gia chủ.
