Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 28 m², diện tích sử dụng 33 m², mặt tiền 4 m, giá chào bán 7,15 tỷ đồng. Tính ra đơn giá trên diện tích đất khoảng 255,36 triệu/m² đất, rất cao so với mặt bằng khu vực Ngọc Lâm, Long Biên.
Với vị trí gần ngã tư Ngọc Lâm – Hồng Tiến, mặt phố ô tô tránh, giá đất mặt phố khu vực này thường dao động khoảng 150-180 triệu/m², tùy vị trí và mặt tiền. Giá này đang bị đẩy lên cao hơn 40-70% so với giá thị trường.
Nhà xây kiên cố, 5 phòng ngủ và 4 WC, hoàn thiện cơ bản, diện tích nhỏ hẹp nên không thể xây thêm tầng, chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² x 33 m² = 200-230 triệu tổng chi phí xây dựng. Do đó, giá trị chính là vị trí mặt phố và tiềm năng kinh doanh.
Nhận xét: Giá đang ở mức khá cao, cần thẩm định kỹ pháp lý và hiện trạng nhà. Nếu so sánh giá đất mặt phố liền kề, mức giá này có thể bị “ngáo giá” từ 40-50%. Người mua nên thương lượng giảm giá hoặc chờ thêm cơ hội tốt hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần ngã tư lớn, mặt phố rộng ô tô tránh, thuận tiện kinh doanh và đi lại.
- Nhà kiên cố, 5 phòng ngủ phù hợp cho gia đình đông người hoặc chia phòng cho thuê.
- Hình thửa vuông vắn, không lỗi phong thủy, rất hiếm ở khu vực mặt phố nhỏ này.
- Khu vực dân trí cao, an ninh tốt, thuận tiện vừa ở vừa cho thuê.
- Sổ đỏ chính chủ, sang tên nhanh, giảm rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp cho thuê phòng trọ hoặc văn phòng nhỏ do vị trí mặt phố và kết cấu nhiều phòng. Ngoài ra, nhà nhỏ không thể xây mới nhiều tầng, nên không phù hợp đầu tư xây lại lớn hay làm kho xưởng.
Do đó, khai thác dòng tiền cho thuê hoặc ở kết hợp kinh doanh nhỏ là tối ưu nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Mặt phố Ngọc Lâm, 30 m², 5 phòng ngủ, giá 5,5 tỷ |
Đối thủ 2 Ngõ ô tô tránh gần ngã tư, 35 m², 4 phòng ngủ, giá 6,2 tỷ |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28 | 30 | 35 |
| Phòng ngủ | 5 | 5 | 4 |
| Giá bán (tỷ) | 7,15 | 5,5 | 6,2 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | 255,36 | 183,33 | 177,14 |
| Vị trí | Gần ngã tư, mặt phố rộng | Mặt phố nhỏ | Ngõ ô tô tránh |
| Pháp lý | Đã có sổ, chính chủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng xây dựng, chất lượng nhà (có thể xuống cấp do diện tích nhỏ và nhiều phòng, cần kiểm tra kết cấu, thấm dột).
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp mặt bằng do vị trí gần ngã tư phức tạp.
- Thẩm định quy hoạch tương lai khu vực, kiểm tra có bị giải tỏa mở rộng đường hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô, xem ngõ có thật sự thuận tiện cho xe lớn không.
- Xem xét tính thanh khoản, tránh mua khi thị trường đang sốt nóng, dễ bị đẩy giá ảo.
