Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 40m², diện tích sàn sử dụng 133m² với kết cấu 4 tầng (trệt, lửng, 3 lầu, sân thượng). Giá bán là 7,2 tỷ đồng tương đương khoảng 54 triệu đồng/m² sàn (7,2 tỷ / 133m²), hoặc 180 triệu đồng/m² đất.
So với mức giá trung bình khu vực Phường 5, Gò Vấp, nhà phố liền kề có vị trí tương đương thường dao động từ 50-65 triệu/m² sàn tùy chất lượng, tiện ích và hẻm. Với kết cấu nhà mới, đủ công năng 4 phòng ngủ, 5 toilet, nhà trống sạch sẽ có thể ở ngay, giá 54 triệu/m² sàn là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
Lưu ý, chi phí xây dựng hoàn thiện mới hiện nay ở khu vực này dao động khoảng 6-7 triệu/m², tức xây mới 133m² khoảng 0,8-0,9 tỷ. Nghĩa là giá đất và vị trí chiếm phần lớn giá trị, phù hợp với khu vực trung tâm Gò Vấp.
Nhận xét về giá: Giá này không quá cao so với thị trường, nhưng vẫn nằm ở ngưỡng trên trung bình. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng để tránh rủi ro khi vừa có lợi thế vị trí vừa có mức giá không quá rẻ để nghi ngờ “tin ảo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có mặt tiền 5m, chiều dài 8.5m, diện tích đất vuông vức dễ bố trí nội thất và xây dựng thêm nếu cần.
- Hướng Tây Bắc tránh nắng trực tiếp buổi chiều, phù hợp phong thủy nhiều gia đình Việt Nam.
- Đường rộng 4m, xe hơi đậu cửa, thuận tiện đi lại và giao thông.
- Kết cấu 4 tầng đầy đủ phòng ngủ và vệ sinh, sân thượng rộng thoáng, phù hợp cả gia đình đông người hoặc chia phòng cho thuê.
- Vị trí thuộc khu vực an ninh, tiện ích đầy đủ như trường học, chợ, trung tâm thương mại gần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với thiết kế và vị trí như trên, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực: Nhà mới, đầy đủ tiện nghi, vào ở ngay.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê từng phòng hoặc nguyên căn với giá tốt do 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh.
- Đầu tư xây lại: Với diện tích đất 40m², chủ mới có thể cân nhắc xây mới theo thiết kế hiện đại hơn để tăng giá trị trong tương lai.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong khu dân cư, đường 4m hạn chế xe tải lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Số 22, P5, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Dương Quảng Hàm, P5, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 40 m² (5×8.5m) | 42 m² (5×8.4m) | 38 m² (4.5×8.5m) |
| Diện tích sàn sử dụng | 133 m² (4 tầng) | 125 m² (3 tầng) | 130 m² (4 tầng) |
| Giá bán | 7.2 tỷ (~54 triệu/m² sàn) | 6.8 tỷ (~54 triệu/m² sàn) | 7.5 tỷ (~58 triệu/m² sàn) |
| Hướng nhà | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Đường trước nhà | 4m, xe hơi đậu cửa | 3.5m, xe máy | 4m, xe hơi |
| Kết cấu | 4 tầng, 4PN, 5WC, sân thượng | 3 tầng, 3PN, 3WC | 4 tầng, 4PN, 4WC, sân thượng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần kết cấu chịu lực và phần điện nước do nhà xây đã lâu, có thể cần sửa chữa nhỏ.
- Kiểm tra kỹ sổ hồng, không có tranh chấp, diện tích ghi đúng thực tế.
- Kiểm tra lại quy hoạch khu vực, đặc biệt kế hoạch mở rộng đường hoặc phát triển hạ tầng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Do đường rộng 4m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi và tránh tình trạng tắc nghẽn giao thông khu vực giờ cao điểm.
- Kiểm tra phong thủy hướng Tây Bắc có phù hợp với gia chủ hay không (có thể yêu cầu tư vấn thêm).
