Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 66m² (4.4m x 16m, nở hậu 4.4m), kết cấu 2 tầng bê tông cốt thép kiên cố, còn mới, sử dụng được ngay. Giá chào 7,8 tỷ tương đương khoảng 118,18 triệu/m² đất.
So sánh với mặt bằng Quận 8, đặc biệt khu vực Đường Âu Dương Lân sát Quận 1, giá đất nền trung bình khu vực này dao động từ 80-95 triệu/m² với đất thổ cư và nhà cấp 4. Nhà 2 tầng BTCT còn mới, vị trí hẻm xe hơi rộng, nở hậu tài lộc nên giá trên 110 triệu/m² là có cơ sở nhưng vẫn đang bị đẩy giá cao do “hot” khu VIP sát Quận 1.
Nếu xây mới hoàn thiện hiện nay, chi phí xây dựng 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² x 132m² sàn = ~850 triệu đến 1 tỷ. Trừ đi chi phí xây dựng thì giá đất thực tế khoảng 6,8-7 tỷ, tương đương 103-106 triệu/m² đất. Vì vậy, mức giá 7,8 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá trị xây mới và đất thực tế.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại khá cao, có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% là hợp lý để tránh mua phải giá “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát ranh Quận 1, thuận tiện thông qua các cầu lớn sang trung tâm Quận 5, 7.
- Hẻm xe hơi rộng, thông thoáng, rất hiếm nhà hẻm ở khu vực này có mặt tiền gần 4.4m và nở hậu.
- Nhà 2 tầng BTCT còn mới, có thể vào ở ngay không cần sửa chữa lớn.
- Tiện ích khu vực đầy đủ: trường học, bệnh viện, chợ và trung tâm hành chính.
Điểm “độc bản” là sự kết hợp giữa vị trí trung tâm, hẻm xe hơi rộng, nhà còn mới và diện tích đất đủ rộng có thể xây thêm tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư xây lại nâng tầng, tăng diện tích sử dụng và giá trị căn nhà. Với vị trí sát Quận 1, khả năng tăng giá bất động sản vẫn còn trong vài năm tới. Nếu mua để cho thuê, dòng tiền có thể tốt nhờ vị trí gần trung tâm và tiện ích, nhưng lợi nhuận cho thuê sẽ không cao bằng khu vực ngoại thành.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Âu Dương Lân, sát Quận 1 | Hẻm 4m, Phạm Thế Hiển, Quận 8 | Đường Tạ Quang Bửu, gần cầu Chữ Y |
| DT đất (m²) | 66 | 60 | 70 |
| Giá bán (tỷ) | 7,8 | 6,5 | 7,2 |
| Giá/m² (triệu) | 118,18 | 108,33 | 102,85 |
| Kết cấu | 2 tầng BTCT | Nhà cấp 4 | Nhà 1 trệt, 1 lầu |
| Hẻm | Hẻm xe hơi rộng | Hẻm nhỏ | Hẻm xe máy |
| Tiện ích | Đầy đủ, gần trung tâm | Tiện ích cơ bản | Tiện ích đầy đủ, cách trung tâm 3km |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đảm bảo không có dấu hiệu xuống cấp dù nhà còn mới.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, hẻm thông thoáng nhưng cần xác nhận không có kế hoạch bị thu hẹp hoặc làm đường.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng và giấy phép xây dựng hoàn công để tránh tranh chấp.
- Do hẻm xe hơi rộng, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, lối thoát hiểm khi cần thiết.
- Kiểm tra phong thủy nở hậu thực tế, tránh các điểm lỗi phong thủy thường gặp ở nhà nở hậu.
