Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà diện tích đất 90m², chiều ngang 4.2m, chiều dài 22m, xây 2 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 150m². Giá chào bán 3,68 tỷ đồng tương đương khoảng 24,5 triệu đồng/m² đất và .
So sánh với mặt bằng giá nhà đất khu vực phường Trảng Dài hiện nay, đất thổ cư liền kề đường Bùi Trọng Nghĩa có giá từ 20-25 triệu/m² tùy vị trí. Nhà xây hoàn chỉnh, 2 tầng, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi 6m thuận tiện, giá 3,68 tỷ là mức giá tương đối sát giá thị trường, không có dấu hiệu bị “ngáo giá” quá mức.
Về kết cấu, nhà xây 2 tầng khung cột chắc chắn, đã hoàn công, nội thất đầy đủ nên chi phí xây dựng mới hiện nay (6-7 triệu/m²) nếu tính lại sẽ dao động khoảng 900 – 1 tỷ đồng cho phần xây thô và hoàn thiện. Như vậy giá đất thực thuần chiếm phần lớn trong tổng giá. Đây là điểm hợp lý, thể hiện nhà có giá trị đất cao do vị trí gần đường lớn, tiện ích đầy đủ.
Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 4.2m khá nhỏ, hạn chế thiết kế và sử dụng. Nhà trong hẻm dù rộng 6m nhưng vẫn không thuận tiện bằng mặt tiền đường chính. Điều này có thể là điểm trừ khi so sánh với các căn mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí KP3, phường Trảng Dài, cách trục đường Bùi Trọng Nghĩa chỉ 150m, thuận tiện giao thông, gần chợ, trường học, nhà thờ.
- Hẻm xe hơi 6m, đường trước nhà rộng, có thể tránh xe dễ dàng, không bị kẹt xe hay khó quay đầu.
- Nhà xây 1 trệt 1 lầu, có sân để xe 6m, 3 phòng ngủ phù hợp gia đình đa thế hệ, ban công trước thoáng mát hướng Đông Bắc đón nắng nhẹ buổi sáng.
- Đã có sổ riêng, hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, rất an tâm cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế với gia đình từ 4-6 thành viên nhờ kết cấu 3 phòng ngủ và 2 vệ sinh, gần chợ trường học thuận tiện sinh hoạt hàng ngày.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn dạng nhà nguyên căn hoặc chia phòng do vị trí gần trung tâm phường, giao thông thuận lợi. Đầu tư xây mới lại không khả thi do diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp, không tăng mật độ được nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KP3, Trảng Dài) | Đối thủ 2 (KP5, Trảng Dài) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (4.2x22m) | 100 m² (5x20m) | 85 m² (4x21m) |
| Giá bán | 3,68 tỷ (40,9 triệu/m² sàn) | 3,9 tỷ (39 triệu/m² sàn) | 3,2 tỷ (37 triệu/m² sàn) |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 2WC, hoàn công | 1 trệt 2 lầu, 4PN, mới xây | Nhà cấp 4, cần sửa chữa |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi 6m, cách đường chính 150m | Mặt tiền đường Bùi Trọng Nghĩa 8m | Hẻm 4m, cách đường chính 100m |
| Pháp lý | Sổ riêng, hoàn công đầy đủ | Sổ riêng, hoàn công | Sổ riêng, chưa hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ: tường, trần có bị thấm dột, nứt nẻ hay không do nhà đã sử dụng.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực KP3 và đường Bùi Trọng Nghĩa có dự án mở rộng hay thay đổi gì ảnh hưởng đến hẻm và giá trị dài hạn không.
- Kiểm tra giấy tờ hoàn công, sổ đỏ có chính chủ, không tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy cửa chính hướng Đông Bắc có phù hợp với gia chủ không (nếu quan tâm).
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm khi có xe tải hoặc xe lớn.
Nhận xét cuối cùng: Giá 3,68 tỷ cho căn nhà 1 trệt 1 lầu diện tích 90m² tại khu vực trung tâm phường Trảng Dài, Đồng Nai là mức giá khá sát với thị trường, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, mặt tiền hẹp 4.2m và nằm trong hẻm dù rộng 6m là điểm hạn chế so với nhà mặt tiền đường lớn. Người mua nên kiểm tra kỹ kết cấu nhà và hiện trạng pháp lý trước khi xuống tiền. Nếu muốn thương lượng, có thể dựa vào điểm hẻm và chiều ngang nhỏ để giảm giá khoảng 5-7%.
