Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 100m², mặt tiền 5m, chiều dài 20m tại khu vực Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, thuộc phân khu Nam Việt Á giai đoạn 1. Giá bán 15,5 tỷ tương đương 155 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất thổ cư tại khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, đặc biệt tại vị trí gần ngã 4 Đoàn Khuê và Bùi Tá Hán – nơi có nhiều dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ cao cấp, mức giá 155 triệu/m² không phải quá cao nhưng cũng không thấp. Mức giá này nằm ở tầm trung-cao so với các lô đất mặt tiền cùng phân khúc và diện tích.
Cần lưu ý: đất mặt tiền, thổ cư, có sổ đỏ sạch sẽ là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, do diện tích khá nhỏ 100m² nên hạn chế về khả năng xây dựng các công trình lớn. Chiều ngang 5m cũng tương đối hẹp, cần kiểm tra quy hoạch chi tiết xem mật độ xây dựng và chiều cao tối đa được phép để đánh giá tiềm năng xây dựng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí đắc địa: gần ngã tư Đoàn Khuê – Bùi Tá Hán, thuận tiện giao thông, dễ dàng kết nối các khu vực trung tâm và biển Mỹ Khê.
– Mặt tiền rộng 5m, chiều dài 20m tạo hình dáng đất dài, thuận lợi làm nhà phố hoặc biệt thự nhỏ.
– Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro.
– Tặng kèm bản thiết kế nhà cấp 4 mê lửng phong cách wabi sabi – phù hợp xu hướng sống tối giản, tự nhiên, tạo điểm nhấn độc đáo so với các căn đất khác chưa có thiết kế kèm theo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp để xây nhà ở thực tế với mô hình nhà cấp 4 mê lửng, tận dụng mặt tiền và chiều dài đất. Chủ nhà có thể tận dụng thiết kế được tặng để tiết kiệm chi phí thiết kế và thi công. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc làm homestay nhỏ vì vị trí gần biển và khu du lịch, giá cho thuê cao.
Nếu đầu tư xây mới thì nên xây 3 tầng trở lên để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại. Tuy nhiên cần kiểm tra quy hoạch chiều cao tối đa cho phép.
Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền nhỏ, vị trí trung tâm, giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Đoàn Khuê) | Đối thủ 2 (Đường Bùi Tá Hán) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (5×20) | 120 m² (6×20) | 90 m² (5×18) |
| Giá/m² | 155 triệu | 160 triệu | 145 triệu |
| Tổng giá | 15,5 tỷ | 19,2 tỷ | 13,05 tỷ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Gần ngã 4 Đoàn Khuê – Bùi Tá Hán, mặt tiền | Đường Đoàn Khuê, mặt tiền rộng hơn | Đường Bùi Tá Hán, hẻm xe máy |
| Tiện ích xung quanh | Gần biển, khu du lịch, tiện ích hoàn chỉnh | Gần biển, gần chợ, tiện ích tốt | Gần trường học, tiện ích cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết về chiều cao, mật độ xây dựng để đảm bảo phù hợp với kế hoạch xây dựng.
- Xác minh rõ ràng ranh giới, cắm mốc đất chính xác để tránh tranh chấp.
- Đánh giá lại phong thủy đất do đất có chiều dài nhiều hơn chiều ngang, có thể ảnh hưởng đến thiết kế nhà và dòng khí.
- Xem xét xem có hạn chế về hạ tầng như đường rộng, thoát nước, điện, nước sinh hoạt.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, có đúng là đất thổ cư không, không vướng quy hoạch treo hoặc dự án khác.
Nhận xét về giá: Giá 15,5 tỷ cho lô đất 100m², mặt tiền tại vị trí trung tâm Quận Ngũ Hành Sơn là mức giá cạnh tranh, không quá cao so với thị trường hiện nay, tuy nhiên vẫn nằm trong phân khúc cao cấp. Người mua nên cân nhắc kỹ về khả năng phát triển xây dựng trên diện tích 5x20m, đồng thời kiểm tra quy hoạch cụ thể trước khi xuống tiền.
Nếu có thể thương lượng, nên đề xuất giảm giá khoảng 5-7% dựa trên diện tích đất nhỏ và rủi ro về hạn chế chiều ngang, cũng như chi phí phát sinh từ việc tuân thủ quy hoạch hay thiết kế xây dựng. Nếu muốn đầu tư dài hạn hoặc ở thực, đây là lựa chọn hợp lý vì vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.
