Check giá "QUẬN 3 – MẶT TIỀN HOÀNG SA – NGANG 6M NỞ HẬU – 185M2 – 46 TỶ!"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất thổ cư 185m², mặt tiền 6m, nở hậu dạng L, vị trí mặt tiền đường Hoàng Sa, một trong những tuyến đường trung tâm Quận 3 có giá đất cao cấp. Giá chào bán 46 tỷ tương đương ~248,65 triệu/m², đây là mức giá thuộc nhóm cao nhất khu vực Quận 3 hiện nay.

Đối chiếu với giá thị trường đất mặt tiền Quận 3, đặc biệt đường Hoàng Sa và các tuyến lân cận như Trần Văn Đang, Võ Văn Tần, giá đất phổ biến dao động 220-260 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và mặt tiền. Vì vậy, mức giá 248,65 triệu/m² không quá chênh lệch so với mặt bằng chung, có thể coi là mức giá sát với giá thị trường.

Đất trống, hệ số xây dựng 4 (khoảng 740m² sàn xây dựng) phù hợp để xây văn phòng, căn hộ dịch vụ cao cấp hoặc khách sạn, do đó giá trị thực tiềm năng phụ thuộc rất lớn vào khả năng khai thác công năng và quy hoạch xung quanh.

Nhận xét về giá: Giá đất không bị đẩy lên quá cao so với khu vực, nhưng cũng không có ưu đãi lớn để mua vội. Người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm hông và khả năng xây dựng tối đa, đồng thời cân nhắc chi phí xây dựng và khai thác để đảm bảo hiệu quả tài chính.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Mặt tiền 6m: Rộng rãi thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc xây dựng tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ.
• Nở hậu dạng L: Tạo thêm khoảng không gian mở, giúp thiết kế linh hoạt hơn so với đất vuông thông thường.
• Hẻm hông thông ra hẻm 237 Trần Văn Đang: Tăng khả năng di chuyển và tiếp cận nhiều hướng, giảm áp lực giao thông mặt tiền.
• Sổ hồng riêng, pháp lý đầy đủ, 2 sổ riêng cùng chủ: Đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng trong giao dịch.

Điểm độc bản của lô đất là sự kết hợp mặt tiền đẹp cùng hẻm phụ thông thoáng, phù hợp cho cả mục đích xây dựng thương mại hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với hệ số sử dụng đất 4, vị trí trung tâm Quận 3, đất trống sạch pháp lý, kịch bản tối ưu nhất là:

• Đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp: khai thác dòng tiền cho thuê ổn định và giá trị tài sản tăng theo thời gian.
• Đầu tư khách sạn boutique quy mô nhỏ: tận dụng nhu cầu lưu trú trung tâm Quận 3 đang tăng cao, đặc biệt với khách du lịch và doanh nhân.
• Không phù hợp để ở thực do chưa xây dựng và quy mô lớn; cũng không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá cao.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực: đảm bảo không có quy hoạch treo hoặc hẻm phụ bị thu hẹp, ảnh hưởng khả năng xây dựng.
• Xác minh hệ số xây dựng thực tế và các quy định về chiều cao tầng tối đa để tối ưu hóa lợi nhuận.
• Kiểm tra kỹ pháp lý 2 sổ riêng, đảm bảo không có tranh chấp hoặc ràng buộc sử dụng đất.
• Đánh giá kết nối hẻm hông: xác nhận hẻm đủ rộng, pháp lý rõ ràng, thuận tiện cho vận chuyển vật liệu xây dựng và sau này khai thác tòa nhà.
• Kiểm tra hiện trạng đất: không bị ngập úng, thoát nước tốt, tránh phát sinh chi phí xử lý nền đất.