Thẩm định giá trị thực:
Diện tích xưởng/kho bãi 500m² tọa lạc trên mặt tiền đường Âu Cơ, xã Tiến Lợi, Phan Thiết, là vị trí có ưu thế giao thông thuận lợi, phù hợp cho vận tải lớn. Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương 30.000 đồng/m²/tháng. So với mặt bằng giá thuê kho bãi tại Phan Thiết, mức này thuộc nhóm trung bình – cao do mặt tiền đường lớn, xe tải lớn ra vào thoải mái, phù hợp kho chứa hàng quy mô vừa.
Không gian kho bãi hiện tại chưa rõ kết cấu xây dựng, nếu là đất trống hoặc nhà xưởng đơn giản thì giá này hợp lý. Nếu đã xây dựng hoàn thiện thì cần kiểm tra tình trạng công trình để đánh giá thêm. Giá xây dựng kho, xưởng mới hiện nay khoảng 3-4 triệu/m² (thô hoàn thiện cơ bản), thuê 15 triệu/tháng tương đối hợp lý với quy mô 500m².
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn Âu Cơ: Khác biệt rõ rệt so với các kho nằm trong hẻm nhỏ hoặc đường phụ.
- Đường rộng, xe tải lớn ra vào thoải mái, quay đầu dễ dàng: Đây là điểm cộng lớn cho hoạt động logistics.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng: Tạo sự an tâm về pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp.
- Vị trí thuộc xã Tiến Lợi: Khu vực đang phát triển, có tiềm năng mở rộng trong tương lai gần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho bãi này phù hợp nhất để làm kho chứa hàng hoặc kho phân phối (NPP) cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Với diện tích 500m² và mặt tiền đường lớn, có thể linh hoạt sử dụng để lưu trữ vật tư hoặc làm trung tâm xuất nhập hàng. Không phù hợp để làm văn phòng hay kho xưởng sản xuất quy mô lớn do không đề cập kết cấu xây dựng cụ thể.
Nếu đầu tư dài hạn, có thể xem xét cải tạo hoặc xây dựng thêm cơ sở hạ tầng để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Huệ, TP Phan Thiết) | Đối thủ 2 (Xã Phong Nẫm, TP Phan Thiết) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 500 m² | 450 m² | 600 m² |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn Âu Cơ, xã Tiến Lợi | Hẻm 6m, gần trung tâm thành phố | Mặt tiền đường tỉnh lộ, khu công nghiệp nhẹ |
| Giá thuê | 15 triệu/tháng (~30.000 đ/m²) | 13 triệu/tháng (~28.900 đ/m²) | 16 triệu/tháng (~26.700 đ/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đang hoàn thiện giấy tờ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích | Xe tải lớn ra vào thoải mái, quay đầu | Hẻm nhỏ, xe tải lớn khó quay đầu | Đường lớn, khu công nghiệp, tiện vận chuyển |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu hiện trạng kho/xưởng (nếu có) xem có đảm bảo an toàn, không bị hư hỏng, thấm dột.
- Xác minh rõ ràng ranh giới đất trên sổ đỏ và thực tế tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực Tiến Lợi, đảm bảo không có kế hoạch thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng trong thời gian thuê.
- Đánh giá độ an toàn giao thông đường Âu Cơ về lâu dài, tránh nguy cơ bị hạn chế lưu thông do quy hoạch mở rộng.
- Kiểm tra các chi phí phát sinh (phí quản lý, điện nước, thuế) để dự trù chi phí vận hành chính xác.
Nhận xét về giá: Mức giá 15 triệu/tháng là hợp lý, có thể xem là mức giá chuẩn cho mặt bằng kho bãi diện tích 500m² với mặt tiền đường lớn, xe tải ra vào thuận tiện và pháp lý đầy đủ tại khu vực xã Tiến Lợi. Tuy nhiên, nếu kết cấu kho chưa hoàn chỉnh hoặc cần cải tạo nhiều, người thuê có thể thương lượng giảm giá.
Nếu bạn cần kho bãi đảm bảo pháp lý, vị trí giao thông thuận lợi, mức giá này hoàn toàn có thể chốt nhanh. Ngược lại, nếu chi phí cải tạo cao hoặc có phương án kho bãi khác gần đó giá thấp hơn 10-15%, nên cân nhắc thêm.
