Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích gần 1000m² (9.3x108m), mặt bằng kho 1 trệt cao 15 mét rất phù hợp cho lưu kho, logistics với hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động và nền bê tông chịu lực tốt. Giá thuê 85 triệu/tháng tương đương khoảng 85.000 đồng/m²/tháng, mức giá này ở khu vực Quận Bình Tân là ở mức trung bình cao so với mặt bằng giá thuê kho bãi hiện nay.
Tham khảo thị trường, giá thuê kho tiêu chuẩn tại Bình Tân dao động từ 60.000 – 90.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Vì vậy, mức 85 triệu/tháng cho 1000m² có thể chấp nhận được nếu xem xét thêm yếu tố chiều cao kho 15m – điểm cộng lớn giúp tối ưu không gian lưu trữ theo chiều cao, đồng thời hỗ trợ xe container ra vào thoải mái 24/24.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hệ thống điện, nước, an ninh và quy hoạch khu vực để tránh những rủi ro về pháp lý hoặc hạ tầng sau này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Chiều cao kho lên đến 15m – rất hiếm trong cùng khu vực, giúp tận dụng không gian chứa hàng theo chiều cao hiệu quả.
- Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1, thuận tiện cho vận chuyển và giao nhận hàng hóa lớn.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động và vách tường đạt chuẩn, đảm bảo an toàn vận hành kho.
- Nền bê tông cao ráo, không ngập nước, giảm thiểu rủi ro hư hại hàng hóa.
- Hỗ trợ xe container và xe tải lớn ra vào thoải mái 24/24, không hạn chế giờ giấc.
- Phòng làm việc văn phòng nội thất đầy đủ, sạch đẹp, có thể làm trụ sở hoặc showroom kết hợp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất với mô hình kho vận logistics kết hợp văn phòng quản lý hoặc showroom trưng bày sản phẩm quy mô vừa và lớn. Với chiều cao kho lớn và khả năng tiếp nhận xe container, khách thuê có thể khai thác tối đa công năng chứa hàng pallet cao tầng, giảm chi phí thuê mặt bằng kho nhiều lần. Ngoài ra, có thể tận dụng văn phòng hiện hữu làm bộ phận hành chính hoặc phòng trưng bày sản phẩm trực tiếp.
So với các mục đích khác như chỉ để ở hoặc làm kho nhỏ, căn này khá thừa công năng và chi phí thuê cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Quốc lộ 1, Bình Tân) |
Đối thủ 2 (Kho đường Lê Văn Quới, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | ~1000 m² | 800 m² | 1200 m² |
| Chiều cao kho | 15 m | 8 m | 6 m |
| Giá thuê | 85 triệu/tháng (~85k/m²) | 60 triệu/tháng (~75k/m²) | 90 triệu/tháng (~75k/m²) |
| Hệ thống PCCC | Chuẩn tự động | Cơ bản | Cơ bản |
| Giao thông | Container ra vào 24/24 | Hạn chế giờ | Container ra vào giờ hành chính |
| Văn phòng kèm theo | Hiện đại, đầy đủ | Không có hoặc đơn giản | Có nhưng nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, không vướng quy hoạch mở rộng đường Quốc lộ 1.
- Đánh giá thực trạng hệ thống điện 3 pha, nguồn nước, và hệ thống PCCC hoạt động chuẩn.
- Kiểm tra kỹ nền bê tông, tránh hiện tượng lún, nứt, đặc biệt khu vực ra vào xe container.
- Xác minh an ninh khu vực, đảm bảo an toàn hàng hóa khi để kho dài hạn.
- Xem xét khả năng duy trì giao thông xe tải lớn 24/24, tránh các quy định cấm giờ mới có thể vận hành hiệu quả.
Nhận xét tổng quan: Mức giá thuê 85 triệu/tháng là hợp lý nếu bạn thực sự cần một kho có chiều cao vượt trội, hệ thống PCCC chuẩn và khả năng tiếp nhận xe container 24/24. Tuy nhiên, so với các đối thủ cùng khu vực có giá thấp hơn và chiều cao kho thấp hơn, bạn có thể đề nghị thương lượng giảm giá khoảng 5-10% nếu không cần chiều cao 15m quá lớn hoặc có thể chấp nhận hạ thấp một số tiện nghi đi kèm.
Nếu chỉ cần kho tiêu chuẩn với chiều cao 6-8m, nên cân nhắc các lựa chọn giá thấp hơn để tiết kiệm chi phí vận hành. Nhưng nếu chiều cao kho và giao thông không giới hạn là yêu cầu bắt buộc, đây là lựa chọn đáng cân nhắc, đặc biệt mặt bằng có văn phòng hiện đại đi kèm giúp thuận tiện khai thác đa năng.
