Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là mặt bằng văn phòng 4 tầng + sân thượng, diện tích 10m x 20m = 200 m²/sàn, tổng diện tích sử dụng khoảng 800 m² (4 tầng). Giá thuê được chào là 60 triệu đồng/tháng, tương đương 75.000 đồng/m²/tháng (60 triệu / 800 m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Tân Bình, đặc biệt đường Âu Cơ – một trục đường trung bình, không phải mặt tiền lớn nhất khu vực.
Chi phí xây dựng mới văn phòng cơ bản hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu đồng/m² hoàn thiện. Nếu tính theo giá thuê và quy chuẩn thị trường, mức giá này thể hiện sự kỳ vọng lợi nhuận rất cao từ chủ cho thuê.
Với vị trí gần bệnh viện, trường Đại học và các tiện ích phụ trợ, giá thuê có thể chấp nhận được nếu văn phòng đạt chuẩn, kết cấu tốt, và có hạ tầng để xe thuận tiện. Tuy nhiên, đường nhựa rộng 7m là chỉ vừa đủ, chưa phải đường lớn, khả năng đậu xe hơi có hạn, cần xem xét kỹ.
Nhận xét về giá: Mức giá 60 triệu/tháng là cao hơn khoảng 20-30% so với các mặt bằng tương tự trong khu vực. Người thuê cần cân nhắc kỹ về công năng sử dụng thực tế và thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn, 4 tầng + sân thượng, phù hợp cho doanh nghiệp cần nhiều phòng ban hoặc kinh doanh đa dạng dịch vụ.
- Đường nhựa 7m, thuận tiện xe máy và xe tải nhỏ nhưng hơi hạn chế xe lớn, có chỗ để xe riêng là điểm cộng hiếm có.
- Vị trí gần bệnh viện, trường đại học và các cơ sở dịch vụ lớn tạo tiềm năng khách thuê cao cấp, có thể khai thác đa ngành.
- Có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch giúp giảm rủi ro cho bên thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp nhất để làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo hoặc showroom cao cấp. Với diện tích và kết cấu tòa nhà, có thể chia nhỏ mặt bằng cho nhiều phòng ban hoặc đơn vị thuê phụ trợ. Không phù hợp làm kho xưởng do không có diện tích sân rộng, cũng không hợp để ở thực do thiết kế văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Cộng Hòa, Tân Bình) |
Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 800 m² (4 tầng x 200 m²) | 600 m² (3 tầng x 200 m²) | 700 m² (4 tầng x 175 m²) |
| Đường trước nhà | 7 m, đường nhựa | 10 m, mặt tiền lớn | 8 m, đường nhựa |
| Giá thuê tháng | 60 triệu | 50 triệu | 55 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích gần | Bệnh viện, ĐH Văn Hiến, nhà hàng, khách sạn | Ngã tư lớn, trung tâm thương mại | Gần sân bay, trạm xe buýt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu tòa nhà: 4 tầng có chắc chắn, hệ thống điện, nước, PCCC đầy đủ, hoạt động tốt.
- Đường nhựa 7m có đủ rộng để xe tải lớn ra vào thuận tiện không, đặc biệt trong giờ cao điểm.
- Xác minh quy hoạch đường Âu Cơ, có kế hoạch mở rộng hoặc nâng cấp để tránh ảnh hưởng lâu dài đến giá thuê.
- Đánh giá tình trạng để xe hiện tại, có chỗ đậu xe hơi an toàn cho khách hàng và nhân viên.
- Kiểm tra phong thủy cơ bản: hướng nhà, ánh sáng tự nhiên, tránh khu vực ồn ào quá mức do gần bệnh viện và nhà hàng tiệc cưới.
