Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 61-62m² mặt tiền 3,5m, nhà hiện hữu 1,5 tầng, xây dựng cũ, thuộc đường Nguyễn Thiện Kế, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng, cách biển Mỹ Khê chỉ vài phút đi bộ. Giá bán 7,4 tỷ đồng tương đương khoảng 120 triệu/m² đất, tính trên tổng diện tích. Với vị trí sát biển Mỹ Khê, mức giá đất nền khu vực Sơn Trà đang dao động từ 90-130 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, nên mức giá này nằm ở ngưỡng cao nhưng không phải là quá đắt đỏ nếu so sánh với mặt bằng đất biển.
Nhà hiện hữu 1,5 tầng với kết cấu khá cũ, nếu xây mới sẽ mất chi phí khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng hoàn thiện. Với chiều ngang chỉ 3,5m và diện tích hạn chế, việc xây dựng mới 2-3 tầng có thể tận dụng tối đa mật độ xây dựng, nhưng sẽ gặp hạn chế về mặt tiền nhỏ hẹp.
Lưu ý: Đường trước nhà rộng 5,5m, khá thuận tiện nhưng mặt tiền nhỏ, sẽ ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa sát biển Mỹ Khê, khu vực du lịch đang phát triển mạnh, rất phù hợp cho mô hình căn hộ nghỉ dưỡng hoặc homestay.
- Nhà mặt tiền đường rộng 5,5m, thuận lợi cho giao thông và khai thác kinh doanh nhỏ.
- Khu vực có nhiều tiện ích, gần trung tâm Sơn Trà, dễ dàng kết nối với các điểm du lịch và dịch vụ.
- Nhược điểm: Mặt tiền chỉ 3,5m khá nhỏ, khó xây dựng căn hộ lớn hoặc khách sạn quy mô.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư xây dựng lại mô hình homestay hoặc căn hộ mini cho thuê du lịch, tận dụng lợi thế vị trí gần biển. Nếu ở thực tế, diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp có thể gây bất tiện, không phù hợp với gia đình lớn. Do đó, đầu tư khai thác du lịch là kịch bản tối ưu để tăng giá trị tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thiện Kế, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 61 | 60 | 65 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,4 | 6,8 | 8,1 |
| Đường trước nhà (m) | 5,5 | 4,5 | 7 |
| Mặt tiền (m) | 3,5 | 3,8 | 4 |
| Nhà hiện hữu | 1,5 tầng, cũ | Nhà mới 2 tầng | Đất trống |
| Tiềm năng đầu tư | Gần biển, phù hợp homestay | Gần biển, xây mới dễ dàng | Đất trống, giá cao hơn chút |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Đã công chứng, cần kiểm tra kỹ giấy tờ đất, sổ đỏ chính chủ.
- Nhà cũ: Kiểm tra kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước, có thể cần sửa chữa hoặc đập xây lại.
- Phong thủy: Mặt tiền nhỏ hẹp có thể hạn chế tài vận, cần khảo sát hướng nhà và ánh sáng.
- Quy hoạch: Xác minh quy hoạch khu vực có cho phép xây dựng cao tầng và loại hình kinh doanh du lịch.
- Hạ tầng: Đường trước nhà 5,5m khá ổn, kiểm tra hệ thống thoát nước và tiện ích xung quanh.
Kết luận: Giá 7,4 tỷ cho lô đất 61m² mặt tiền 3,5m, kèm nhà 1,5 tầng cũ tại vị trí gần biển Mỹ Khê là mức giá cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được nếu mục tiêu đầu tư khai thác du lịch hoặc xây dựng homestay. Tuy nhiên, giá đang ở ngưỡng cao hơn đối thủ tương tự khoảng 5-10%, người mua nên thương lượng giảm giá dựa trên kết cấu nhà cũ cần cải tạo, mặt tiền nhỏ hạn chế quy mô xây dựng và rủi ro quy hoạch. Nếu người mua không có kinh nghiệm quản lý homestay hoặc xây dựng lại, có thể cân nhắc kỹ hoặc tìm lựa chọn khác có giá hợp lý hơn.
