Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 44m² (4x11m), xây 3 tầng (1 trệt, 2 lầu) với tổng diện tích sàn khoảng 132m² (ước tính mỗi tầng 44m²). Giá bán 2,7 tỷ tương đương khoảng 61,36 triệu/m² diện tích đất.
So với mặt bằng Nhà Bè hiện tại, nhà phố 3 tầng mới xây hoặc gần mới nằm mặt tiền hoặc hẻm xe hơi rộng có giá trung bình từ 55-65 triệu/m² tùy vị trí. Nhà này có hẻm xe hơi, nhưng hẻm 2266 Huỳnh Tấn Phát thuộc khu vực xã Phú Xuân, cách xa trung tâm quận, giá đất nền khu vực này thường dao động 30-40 triệu/m², nhà xây dựng 3 tầng hoàn thiện tốt thường tăng giá trị lên khoảng 1.5-2 lần so với đất thô.
Chi phí xây dựng nhà thô + hoàn thiện ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng khoảng 1 tỷ cho 3 tầng. Cộng với giá đất khoảng 1,3 – 1,5 tỷ thì tổng giá hợp lý tầm 2,3 – 2,5 tỷ. Giá 2,7 tỷ có thể đang bị đẩy lên cao khoảng 8-15% so với giá trị thực.
Nhận xét: Giá bán 2,7 tỷ là mức cao so với khu vực Nhà Bè hiện nay, đặc biệt là trong hẻm, mặc dù hẻm xe hơi, nhưng không phải mặt tiền đường lớn. Người mua nên thận trọng kiểm tra kỹ pháp lý bởi đây là nhà đồng sở hữu, mỗi hộ giữ 1 sổ chung, thủ tục ủy quyền công chứng làm tăng độ phức tạp giao dịch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện đi lại, có thể đỗ xe trong hẻm.
- Nhà 3 tầng có 4 phòng ngủ, 3 WC phù hợp gia đình nhiều thành viên.
- Diện tích đất 44m² phù hợp với mật độ xây dựng Nhà Bè, không quá nhỏ.
- Nhà nằm trong khu vực xã Phú Xuân, phù hợp cho ai muốn mua gần trung tâm Nhà Bè nhưng giá thấp hơn khu vực quận.
- Điểm yếu: Nhà đồng sở hữu, mỗi hộ giữ một sổ, giao dịch phức tạp, có thể phát sinh tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu nhà hiện tại và vị trí trong hẻm xe hơi, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình trung bình khá hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do có 4 phòng ngủ.
Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng cao và hẻm không mặt tiền chính. Làm kho xưởng không phù hợp do nằm trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 2000 Huỳnh Tấn Phát) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 44 | 40 | 50 |
| Giá bán (tỷ) | 2,7 | 2,3 | 3,5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 61,36 | 57,5 | 70 |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi | Hẻm nhỏ xe máy | Mặt tiền đường lớn |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Đồng sở hữu, ủy quyền | Đã có sổ riêng | Đã có sổ riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đồng sở hữu: Mỗi hộ giữ 1 sổ chung, giao dịch ủy quyền công chứng có thể phát sinh rủi ro tranh chấp về sau.
- Kiểm tra thực trạng nhà: Nhà xây 3 tầng nhưng không rõ thời gian xây, cần kiểm tra kết cấu, thấm dột, điện nước.
- Xem xét hẻm xe hơi có thực sự rộng thoáng, thuận tiện quay đầu xe hay không.
- Đánh giá quy hoạch khu vực Phú Xuân xem có dự án lớn nào ảnh hưởng đến giá trị (đường xá, khu công nghiệp, quy hoạch treo,…).
- Kiểm tra diện tích thực tế và ranh giới đất tránh tranh chấp.
