Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng, diện tích đất 33 m² (5.4 x 7m), tổng diện tích sàn ước tính khoảng 99 m² (33 m² x 3 tầng). Giá bán 6,75 tỷ đồng, tương đương khoảng 204,5 triệu/m² đất và gần 68,2 triệu/m² sàn xây dựng (6,75 tỷ/99 m²).
So với mức giá trung bình khu vực Phú Nhuận, đặc biệt là đường Huỳnh Văn Bánh và các tuyến hẻm lớn xung quanh, giá đất nền từ 150-180 triệu/m² là phổ biến với nhà hẻm xe máy hoặc hẻm nhỏ. Nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi có thể lên đến 200-220 triệu/m².
Nhà xây dựng mới BTCT kiên cố, hoàn thiện cơ bản, 4 phòng ngủ, 4 WC, phù hợp ở gia đình đông người, là điểm cộng. Tuy nhiên, diện tích khá nhỏ, mặt tiền 5.4m không rộng, chiều dài 7m khá ngắn, gây hạn chế không gian sử dụng và lấy sáng.
Chi phí xây dựng mới hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện cơ bản, nếu mua nhà cũ xây lại thì tổng chi phí vào khoảng 600-700 triệu cho 99 m² sàn. Giá bán đang phản ánh phần giá trị đất và vị trí nhiều hơn.
Nhận xét về giá: mức giá này tương đối cao so với mặt bằng nhà hẻm Phú Nhuận, đặc biệt diện tích nhỏ, nên người mua cần cân nhắc kỹ. Giá đang có dấu hiệu được đẩy lên khoảng 15-20% so với giá trị thực của tài sản tương đương trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm thông đẹp, chỉ 10m ra hẻm xe tải, sát mặt tiền đường Huỳnh Văn Bánh – thuận tiện giao thông, ít bị ngõ cụt.
- Kết cấu nhà mới 1 trệt 2 lầu sân thượng, BTCT kiên cố, hoàn thiện đủ để xách vali vào ở ngay, không phải sửa chữa nhiều.
- 4 phòng ngủ và 4 WC tương đối lớn so với diện tích đất nhỏ, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc có nhu cầu cho thuê phòng.
- Hẻm rộng hơn nhiều nhà hẻm khác trong khu vực thường chỉ 2-3m, giúp dễ dàng đi lại và để xe hơn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do kết cấu hoàn thiện và số phòng ngủ, vệ sinh đầy đủ.
Đất nhỏ, không đủ diện tích để xây dựng mới quy mô lớn hay chia lô, nên khả năng đầu tư xây lại để bán hoặc làm kho xưởng không hiệu quả.
Vị trí và kết cấu phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê từng phòng với giá cao, đặc biệt sinh viên, người đi làm tại quận Phú Nhuận.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Trỗi) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Đình Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 33 | 40 | 35 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,75 | 7,5 | 6,3 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 204,5 | 187,5 | 180 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, BTCT, 4PN, 4WC | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu, 3PN | Nhà mới 1 trệt 2 lầu, 4PN |
| Hẻm | Hẻm 4m, thông, gần hẻm xe tải | Hẻm 3m, ngõ cụt | Hẻm 5m, xe máy |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết hiện trạng nhà, đặc biệt các vị trí chịu lực và kết cấu BTCT để đảm bảo không bị nứt, thấm dột dù nhà mới.
- Xác minh rõ giấy tờ pháp lý, tránh tranh chấp ranh đất do diện tích nhỏ và vị trí hẻm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm rộng 4m nhưng cần kiểm tra thực tế để tránh khó khăn khi đi lại.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp bị thu hồi hoặc giới hạn xây dựng trong tương lai.
- Đánh giá phong thủy: hẻm thẳng, thông thoáng, không bị khuất tầm nhìn hoặc đối diện nhà vệ sinh công cộng.
