Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất sử dụng 29m² (3m x 9.5m), kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và sân thượng, tổng 5 tầng với 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá chào bán là 5,65 tỷ đồng, tương đương khoảng 194,83 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà Quận 10 hiện tại, nhà mặt tiền hoặc nhà hẻm lớn tại các tuyến đường chính dao động khoảng 180-220 triệu/m² tùy vị trí, nên mức giá này về mặt đơn giá là hợp lý. Tuy nhiên, căn nhà nằm trong hẻm 3m, khá nhỏ, gây hạn chế về tiện ích và vận chuyển.
Nhà xây sẵn 5 tầng hoàn thiện cơ bản, nếu tính chi phí xây dựng mới có thể mất khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức khoảng 870 triệu – 1 tỷ đồng cho 5 tầng (ước tính 145m² sàn). Như vậy, giá đất thực tế khoảng 4,65 – 4,8 tỷ, tương đương 160-165 triệu/m² đất, hơi cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được với khu vực trung tâm Quận 10.
Nhận xét về giá: Giá chào bán không có dấu hiệu bị thổi phồng quá mức nhưng nằm ở ngưỡng cao do diện tích nhỏ, hẻm nhỏ và nhà nở hậu gây khó khăn thiết kế, nên cần thương lượng giảm khoảng 5-7% để đạt giá hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí rất gần mặt tiền đường Cách Mạng Tháng 8 (chỉ cách 20m), thuận tiện đi lại, gần tuyến metro, giúp tăng giá trị trong tương lai.
- Kết cấu nhà 5 tầng với sân thượng trước sau khá hiếm trong hẻm nhỏ, tạo không gian mở và thoáng đãng hơn các nhà trong hẻm khác.
- Nhà đã hoàn thiện cơ bản, có thể dọn vào ở hoặc cải tạo nhẹ mà không cần xây lại từ đầu.
- Hẻm sạch, an ninh tốt – điểm cộng so với các hẻm trong Quận 10 thường có tình trạng chật chội, ô nhiễm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc 5 tầng và vị trí gần mặt tiền Cách Mạng Tháng 8, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực: Gia đình 3-4 thành viên có thể tận dụng các phòng ngủ và sân thượng, an ninh tốt, tiện ích đầy đủ.
- Cho thuê căn hộ dịch vụ/ngắn hạn: Do vị trí trung tâm, gần metro, dễ thu hút khách thuê là nhân viên văn phòng hoặc khách nước ngoài.
- Đầu tư cải tạo nâng cấp: Có thể gia tăng giá trị bằng cách sửa mặt tiền, thiết kế lại cho thông thoáng hơn, hoặc làm căn hộ cho thuê cao cấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (CMT8, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường 3/2, hẻm 3m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 29 | 32 | 28 |
| Giá chào bán (tỷ) | 5,65 | 5,8 | 5,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | ~195 | ~181 | ~185 |
| Kết cấu | 5 tầng, hoàn thiện cơ bản | 4 tầng, mới xây | 3 tầng, nhà cũ |
| Hẻm trước nhà | 3m, sạch, cách mặt tiền 20m | 4m, trực tiếp mặt tiền | 3m, sâu hẻm |
| Tiện ích xung quanh | Gần metro, chợ, an ninh | Gần trường học, chợ lớn | Gần bệnh viện, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: xem có thấm dột, nứt nẻ do nhà nở hậu, ảnh hưởng đến kết cấu không.
- Đo đạc thực tế lại diện tích đất vì nhà nở hậu có thể gây sai lệch diện tích sử dụng so với giấy tờ.
- Xác định khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m, đặc biệt với xe máy và xe cứu hỏa.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt tuyến metro và kế hoạch mở rộng đường Cách Mạng Tháng 8 để tránh ảnh hưởng sau này.
- Đảm bảo pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch, tranh chấp.
