Thẩm định giá trị thực:
Với mặt bằng kinh doanh diện tích 25 m² tại địa chỉ 19 Nguyễn Biểu, Phường Vĩnh Hải, TP. Nha Trang, mức giá thuê 3 triệu đồng/tháng tương ứng đơn giá thuê khoảng 120.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm Nha Trang, đặc biệt gần chợ, trường học, biển và ngân hàng, đơn giá thuê mặt bằng nhỏ thường dao động từ 100.000 – 180.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Do đó, mức giá 3 triệu/tháng là ở mức trung bình thấp.
Đây là mặt bằng nhỏ, diện tích hạn chế, phù hợp với các ngành nghề kinh doanh dịch vụ như hớt tóc, spa, xăm, vốn không cần không gian rộng. Vị trí hướng Đông Bắc, ánh sáng tự nhiên tốt, có sổ rõ ràng về pháp lý, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3 triệu/tháng là hợp lý và có thể xem là có lợi so với mặt bằng cùng khu vực, không bị đội giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần chợ, trường học, biển và ngân hàng tạo lượng khách hàng tiềm năng đa dạng, tăng khả năng kinh doanh hiệu quả.
- Diện tích vừa phải 25 m² phù hợp các dịch vụ nhỏ gọn, giúp giảm chi phí vận hành.
- Hướng cửa chính Đông Bắc thuận lợi về phong thủy, nhiều người kinh doanh coi trọng điều này.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ, giúp tăng độ tin cậy và an tâm khi thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp để thuê làm cửa hàng dịch vụ nhỏ như hớt tóc, spa, hoặc studio xăm nghệ thuật. Việc khai thác để cho thuê dòng tiền ổn định cũng rất khả thi do nhu cầu thuê mặt bằng nhỏ, giá hợp lý tại khu vực Vĩnh Hải luôn cao.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc kinh doanh cần diện tích lớn. Đầu tư xây dựng lại cũng không khả thi do là thuê mặt bằng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Văn Đồng) | Đối thủ 2 (Đường Lê Thánh Tôn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 30 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 3 triệu/tháng | 3.5 triệu/tháng | 2.8 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần chợ, trường, biển | Gần trung tâm, đông dân cư | Gần khu du lịch, sầm uất |
| Phù hợp | Hớt tóc, spa, xăm | Văn phòng, shop thời trang | Quán cà phê, cửa hàng ăn uống |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, thời hạn và điều khoản gia hạn để tránh rủi ro chấm dứt hợp đồng sớm.
- Đánh giá tình trạng mặt bằng hiện tại về điện nước, hệ thống chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra khả năng tiếp cận giao thông, chỗ để xe cho khách hàng.
- Đảm bảo không có tranh chấp về pháp lý, quyền sử dụng mặt bằng và giấy phép kinh doanh tương thích.
- Kiểm tra môi trường xung quanh có phù hợp với loại hình kinh doanh dự định (ví dụ: tránh tiếng ồn, khu vực an ninh).
