Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất là 115m² (5m x 23m), mặt tiền đường rộng 7.5m, vỉa hè 4m, vị trí nằm trên đường Phạm Vấn, Quận Sơn Trà, cách biển chỉ 200m, rất gần công viên. Giá bán đưa ra là 13,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 117 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất thổ cư ven biển Sơn Trà hiện nay, giá đất mặt tiền đường lớn ven biển dao động khoảng 80-100 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và pháp lý. Với vị trí cách biển chỉ 200m, mặt tiền lớn và đường rộng, giá 117 triệu/m² có thể chấp nhận nhưng đang ở mức cao, có thể bị đẩy giá do yếu tố “đất biển” và vị trí đẹp.
Pháp lý sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua. Tuy nhiên, chiều ngang 5m là khá hẹp, giới hạn khả năng xây dựng và thiết kế nhà ở.
Tổng kết: Giá này đang có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá trị thực tế khu vực, người mua cần cân nhắc và thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 5m trên đường rộng 7.5m, thuận tiện giao thông, dễ thiết kế lối đi và gara.
- Vỉa hè 4m rộng rãi, thuận tiện sinh hoạt và để xe.
- Hướng Đông nhận sáng sáng sớm tốt, phù hợp khí hậu Đà Nẵng.
- Vị trí cách biển chỉ 200m và sát công viên tạo giá trị nghỉ dưỡng cao, tiềm năng kinh doanh dịch vụ du lịch.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ riêng biệt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần biển và công viên, đất phù hợp để:
- Xây nhà nghỉ, homestay hoặc căn hộ cho thuê ngắn hạn tận dụng dòng khách du lịch.
- Ở thực với thiết kế nhà phố nhỏ gọn hoặc biệt thự mini, tận dụng hướng Đông và không gian xanh.
- Đầu tư dài hạn chờ tăng giá đất khi hạ tầng đồng bộ hơn, vì khu vực Sơn Trà đang phát triển mạnh.
Không phù hợp làm kho xưởng hoặc nhà xưởng do vị trí gần khu dân cư, đường rộng nhưng không phải khu công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 115 | 120 | 110 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 5.5 |
| Đường trước nhà (m) | 7.5 | 10 | 12 |
| Khoảng cách biển (m) | 200 | 150 | 300 |
| Giá bán (tỷ) | 13.5 | 14.5 | 12.8 |
| Giá/m² (triệu) | 117 | 121 | 116 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, đặc biệt khu vực gần biển và công viên có bị hạn chế xây dựng chiều cao hay không.
- Đo đạc chính xác ranh đất, tránh tranh chấp do diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp.
- Xem xét hướng Đông có phù hợp phong thủy người mua, tránh hướng dễ nóng vào mùa hè.
- Kiểm tra mức độ sạt lở hoặc ngập úng khi mùa mưa do gần biển.
- Xác minh đường quy hoạch có phải đường 7.5m chính thức, tránh mua phải đường nội bộ nhỏ hẹp.
Kết luận: Mức giá 13,5 tỷ cho 115m² đất mặt tiền đường 7.5m, gần biển và công viên tại Sơn Trà đang ở mức cao so với mặt bằng thị trường (đẩy giá khoảng 15-25%). Nếu người mua có nhu cầu đầu tư hoặc xây dựng kinh doanh nghỉ dưỡng, vị trí này có tiềm năng lợi nhuận tốt, nhưng cần thương lượng giảm giá để bù trừ cho chiều ngang hẹp chỉ 5m và những rủi ro về quy hoạch. Nếu không có kế hoạch sử dụng rõ ràng, chưa nên xuống tiền ngay mà cần khảo sát kỹ thêm các yếu tố pháp lý và quy hoạch.