Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 68m²/sàn và mức giá thuê 24 triệu đồng/tháng cho mỗi tầng 2 và 3, ta có đơn giá thuê khoảng 352.941 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các mặt bằng văn phòng tại khu vực Mễ Trì, Nam Từ Liêm, nơi đa phần các mặt bằng văn phòng trong các tòa nhà hoặc nhà mặt đường có giá thuê dao động từ 200.000 – 300.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng.
Nhà mặt đường Mễ Trì là khu vực có mật độ dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện, gần các trục đường lớn, có tiềm năng tiếp cận khách hàng tốt. Tuy nhiên, nhà cho thuê chỉ là tầng 2 và 3, không có thang máy, nên nếu khách thuê là doanh nghiệp cần văn phòng tiện nghi thì đây là hạn chế.
Nội thất hoàn thiện cơ bản và đã có sổ pháp lý rõ ràng là điểm cộng, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang cao hơn mặt bằng khu vực khoảng 15-20%, do vị trí mặt đường đẹp và đối diện The Manor – một khu căn hộ cao cấp, nhưng cần xem xét kỹ nhu cầu thực sự để tránh trả phí cao cho không gian không quá tiện nghi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt đường Mễ Trì, hướng Tây Bắc, thuận tiện đón gió mát vào buổi chiều, phù hợp cho văn phòng làm việc.
- Diện tích sàn 68m² khá vừa phải, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc showroom giới hạn không gian.
- Vị trí đối diện khu The Manor tạo điểm nhấn và dễ dàng thu hút khách hàng, đối tác đến làm việc hoặc mua sắm.
- Nhà có nội thất hoàn thiện cơ bản, giúp tiết kiệm chi phí ban đầu so với thuê mặt bằng thô.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để làm văn phòng đại diện hoặc showroom giới thiệu sản phẩm cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt các ngành hàng hướng tới khách hàng cao cấp tại The Manor và khu vực xung quanh. Việc cho thuê từng tầng cũng tạo cơ hội linh hoạt trong khai thác không gian.
Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí mặt đường đông đúc, cũng không tối ưu để làm mô hình kinh doanh đòi hỏi mặt tiền rộng lớn hoặc có kho bãi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1: Mặt bằng 60m², phố Mễ Trì, giá 18 triệu/tháng | Đối thủ 2: Văn phòng 70m² tòa nhà gần The Manor, giá 22 triệu/tháng |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 68 m² | 60 m² | 70 m² |
| Giá thuê | 24 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt đường Mễ Trì, đối diện The Manor | Mặt phố Mễ Trì, hẻm rộng | Tòa nhà văn phòng gần The Manor |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Thô | Hoàn thiện đầy đủ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ | Đã có hợp đồng rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa hoạt động ổn định trước khi ký hợp đồng.
- Xem xét vấn đề an ninh khu vực, đặc biệt nếu thuê tầng 2 và 3 nên có phương án bảo vệ và ra vào thuận tiện.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, thời hạn, điều khoản tăng giá và trách nhiệm sửa chữa.
- Đánh giá khả năng tiếp cận khách hàng và giao thông, đặc biệt giờ cao điểm có thể bị ùn tắc ảnh hưởng hoạt động kinh doanh.
- Đảm bảo pháp lý rõ ràng, đã có sổ và không bị tranh chấp.
