Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 176 m², trong đó diện tích đất 96 m² với mặt tiền 4m và chiều dài 24m, 1 tầng, 4 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh. Giá thuê 7 triệu đồng/tháng tương đương ~39.770 đồng/m² sử dụng/tháng, mức giá khá hợp lý cho khu vực Hóc Môn hiện nay. Nhà mặt tiền đường xe tải thông thoáng, phù hợp kinh doanh hoặc ở.
Xét về kết cấu, nhà chỉ có 1 tầng, khả năng sử dụng không tối ưu nếu so với xây mới (chi phí xây dựng mới hiện tại khoảng 6-7 triệu/m² sàn). Đây là nhà cũ, có thể cần bảo trì hoặc cải tạo nếu muốn nâng cao giá trị sử dụng. Diện tích đất 96 m² là tương đối nhỏ, nhưng chiều dài sâu giúp tận dụng không gian tốt.
Giá 7 triệu/tháng là mức thuê khá chuẩn, không quá cao nhưng cũng không rẻ, phù hợp với mặt bằng hiện tại của Hóc Môn cho nhà mặt tiền 1 tầng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4m, chiều dài sâu 24m, rất thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Đường xe tải thoáng, dễ dàng di chuyển, xe 4-5 chỗ vào thoải mái, thuận tiện cho khách thuê hoặc khách hàng.
- Nhà có 4 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng từ ở thực đến kinh doanh kết hợp.
- Đã có sổ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng đại diện. Với diện tích rộng, có thể tận dụng từng phòng cho thuê riêng hoặc làm kho chứa hàng nhẹ. Không phù hợp làm kho xưởng quy mô lớn do chỉ 1 tầng và mặt tiền hạn chế.
Ngoài ra, với vị trí giao thông thuận lợi, đây cũng là lựa chọn tốt để đầu tư cho thuê dài hạn, ít rủi ro do nhà mặt tiền, dễ cho thuê lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 1 tầng, 5x20m, Xuân Thới Sơn) |
Đối thủ 2 (Nhà 2 tầng, 4x22m, Xuân Thới Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 176 m² | 100 m² | 176 m² |
| Mặt tiền | 4 m | 5 m | 4 m |
| Số tầng | 1 | 1 | 2 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7 | 5 | 12 |
| Ưu điểm | Đường xe tải, nhiều phòng, diện tích lớn | Giá rẻ, mặt tiền rộng hơn | 2 tầng, phù hợp ở hoặc kinh doanh |
| Nhược điểm | 1 tầng, mặt tiền nhỏ | Diện tích nhỏ, ít phòng | Giá cao, cần đầu tư cải tạo |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ bền kết cấu nhà do chỉ có 1 tầng, tránh trường hợp phải sửa chữa lớn.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp đất đai, đặc biệt khu vực Hóc Môn có nhiều dự án quy hoạch.
- Kiểm tra hạ tầng điện nước, phòng tránh trường hợp hệ thống cũ gây phiền phức khi sử dụng lâu dài.
- Đánh giá an ninh khu vực, giao thông hẻm xung quanh có thuận tiện không.
- Xác định rõ ràng ranh giới đất để tránh tranh chấp với hàng xóm.
