Thẩm định giá trị thực:
Nhà đang rao bán tại kiệt An Hoà, phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ có diện tích đất 58m², diện tích sử dụng 120m² (có thể bao gồm cả diện tích xây dựng tầng lầu). Giá bán 3,2 tỷ tương đương khoảng 55,17 triệu/m² diện tích sử dụng.
Xét về vị trí: Khu vực Khuê Trung, Cẩm Lệ thuộc vùng phát triển ổn định của Đà Nẵng, gần chợ Cẩm Lệ, tiện ích cơ bản khá đầy đủ. Mức giá đất khu vực này phổ biến dao động từ 30-50 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền và hẻm lớn nhỏ. Với đặc điểm nhà hẻm (kiệt), mức giá trên là khá cao, tương đương với nhà mặt tiền hoặc hẻm rộng hơn.
Kết cấu nhà hiện tại 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, đã full nội thất, diện tích sử dụng khá lớn so với diện tích đất 58m² cho thấy nhà có thể xây dựng 2 tầng hoặc hơn, nhưng không rõ năm xây dựng và tình trạng thực tế của nhà.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nếu nhà còn giữ được kết cấu tốt, thì giá trị nhà cũ chỉ nên chiếm khoảng 40-60% giá xây mới tương đương 25-35 triệu/m² xây dựng. Giá 55 triệu/m² là mức giá khá cao, cần kiểm tra kỹ càng chất lượng nhà.
Nhận xét: Giá bán 3,2 tỷ cho căn nhà hẻm nhỏ, diện tích đất 58m² là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực. Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng Nam thuận lợi đón nắng, hợp phong thủy đa số gia đình miền Trung.
- Nhà nở hậu, tăng diện tích sử dụng phía sau, tận dụng tối đa không gian.
- Full nội thất, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, phù hợp người mua ở ngay.
- Diện tích sử dụng lớn 120m² trên diện tích đất chỉ 58m², có thể xây thêm tầng nếu muốn mở rộng.
- Vị trí gần chợ Cẩm Lệ, thuận tiện sinh hoạt, đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trong kiệt nhỏ, diện tích và nội thất đầy đủ, căn nhà phù hợp nhất để ở thực, hoặc cho thuê dòng tiền với mức 8 triệu/tháng đã được chủ nhà đề cập, tương đương ~3% lợi suất trên giá bán, khá ổn nếu thị trường cho thuê Đà Nẵng duy trì.
Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích đất nhỏ và hẻm nhỏ khó vận chuyển vật liệu xây dựng. Làm kho xưởng không phù hợp vị trí dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm 4m, Khuê Trung) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 58 m² | 60 m² | 70 m² |
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 100 m² | 150 m² |
| Hướng | Nam | Đông Nam | Nam |
| Giá bán | 3,2 tỷ (55,17 triệu/m²) | 2,8 tỷ (28 triệu/m² đất) | 4,5 tỷ (64 triệu/m² đất) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Đặc điểm | Nhà hẻm nhỏ, nở hậu, full nội thất | Nhà hẻm rộng hơn, xây mới | Nhà mặt tiền, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà: tuổi thọ, kết cấu, có thấm dột, mối mọt không.
- Xem xét hẻm kiệt có đảm bảo an toàn, giao thông thuận tiện, đặc biệt khả năng quay đầu xe và vận chuyển vật liệu.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có kế hoạch mở rộng đường hay thay đổi sử dụng đất không.
- Phân tích khả năng cải tạo hoặc xây dựng thêm tầng nếu cần mở rộng diện tích sử dụng.
